Altbau Komplettsanierung München Kosten im Überblick 2026

Altbau Komplettsanierung München Kosten sind in München ein Top-Thema, weil Altbauten häufig einen starken Charme haben, aber technisch und energetisch nicht mehr „auf heutigem Stand“ sind. Wer eine Komplettsanierung plant, sucht meist nach drei Dingen: realistische m²-Richtwerte, eine saubere Kostenlogik und einen Ablauf, der Überraschungen reduziert.

In diesem Guide bekommst du genau das: klare Kostenspannen, die wichtigsten Kostentreiber, sinnvolle Reihenfolge der Gewerke, typische Risiken (Schadstoffe, Feuchte, Leitungen), Genehmigungsthemen in München und Förder-Optionen. Ziel ist, dass du nach dem Lesen Angebote besser vergleichen, Nachträge vermeiden und dein Budget sicherer festlegen kannst.

Altbau Komplettsanierung München Kosten

Bei einer Komplettsanierung wird nicht nur „schöner gemacht“. Es geht um ein Gesamtpaket aus Substanz, Technik und Oberflächen. Typische Inhalte sind:

• Rückbau und Entkernung
• Elektro komplett oder teilneu
• Sanitärleitungen und Bad
• Heizung und ggf. Lüftung
• Wände, Decken, Böden, Türen
• ggf. Fenster, Fassade, Dämmung
• Maler- und Lackierarbeiten
• Brandschutz- und Schallschutzdetails (je nach Gebäude)

Wichtig ist die Abgrenzung: Manche nennen es „Kernsanierung“, wenn wirklich bis auf die Grundsubstanz zurückgebaut wird. Dr. Klein nennt dafür als grobe Orientierung ca. 400 bis 1.000 € pro m² bei umfassender Kern-/Altbausanierung.

Kernsanierung oder Renovierung

Viele Kostenfehler entstehen, weil Begriffe gemischt werden.

Renovierung ist oft optisch: Wände, Böden, kleinere Reparaturen.

Sanierung ist technisch: Leitungen, Feuchte, Konstruktion, Energie.

Komplettsanierung ist beides zusammen, koordiniert.

Als schnelle Orientierung nennt Dr. Klein: Für umfangreiche Renovierungsarbeiten sollte man mindestens 500 €/m² einplanen.

Bei einer echten Komplettsanierung im Altbau können die Werte deutlich darüber liegen, je nachdem, wie viele „teure Gewerke“ (Elektrik, Sanitär, Heizung, Dämmung, Fenster) drin sind.

Altbau Komplettsanierung München Kosten Faktoren

Wenn du nur eine Sache mitnimmst, dann diese: Nicht die Wohnfläche treibt allein die Kosten, sondern der Zustand und die Schnittstellen. Die wichtigsten Kostentreiber sind:

• Bestandszustand
• Alte Elektrik, brüchige Leitungen, schiefe Böden, marode Putzschichten, Feuchte, Schimmel, Risse.
• Technische Anlagen
• Heizung, Sanitär, Elektro gehören zu den teuersten Blöcken (und sind im Altbau oft sanierungsbedürftig).
• Bad und Küche
• Nassräume sind teuer, weil viele Gewerke zusammenkommen und Abdichtung, Fliesen, Installationen präzise sein müssen.
• Grundriss und Statik
• Wände versetzen, Durchbrüche, neue Türen oder größere Öffnungen erhöhen Aufwand (Prüfung, Genehmigung, Ausführung).
• Energie und Gebäudehülle
• Dämmung, Fenster, Fassade können groß ins Budget gehen – bringen aber langfristig Komfort und Energievorteile.
• Logistik in München
• Parken, Anlieferung, Treppenhaus-Schutz, Aufzug, Lärmzeiten, Hausverwaltung und Bewohnerkommunikation kosten Zeit und Geld.

Kosten pro Quadratmeter

Für eine komplette Altbausanierung nennt Dr. Klein als grobe Orientierungsgröße rund 400 bis 1.000 € pro m² Wohnfläche. (Dr. Klein)

Das ist bewusst eine Bandbreite, weil sie von „solide modernisieren“ bis „hochwertig komplett“ reicht.

So kannst du die Spanne praktischer lesen:

• untere Spanne: wenn Grundriss bleibt, Technik überschaubar ist und die Oberflächen nicht „High-End“ sind
• mittlere Spanne: wenn Elektrik, Bad, Böden, Malerarbeiten und Teilmodernisierung Technik zusammenkommen
• obere Spanne: wenn zusätzlich Dämmung, Fenster, größere Umbauten, hochwertiges Design und viele Überraschungen im Bestand anfallen

Wichtig: In München können Lohn- und Logistikfaktoren im Vergleich zu manchen Regionen höher liegen. Deshalb ist es sinnvoll, mit lokalen Angeboten zu arbeiten und nicht nur „Internetpreise“ zu übernehmen.

Budget und Puffer

Altbau bedeutet: Es gibt fast immer Dinge, die du erst siehst, wenn geöffnet wird.

Für die Praxis ist ein Puffer Pflicht. ImmobilienScout24 empfiehlt als Schritt in der Kostenplanung, mindestens 10 bis 20 Prozent der Gesamtkosten als Puffer einzuplanen, gerade bei Altbauten.

Dr. Klein betont ebenfalls die Bedeutung eines Puffers und nennt als Orientierung etwa 10 % (im Kontext versteckter Kosten).

Mein pragmatischer Tipp:

• Wenn du denkst, der Bestand ist „okay“ → eher 10 %
• Wenn du Feuchte, alte Leitungen, Holzbalken, viele Umbauten vermutest → eher 20 %

Kostenblöcke verstehen

Wer Kosten steuern will, muss sie strukturieren. In Deutschland wird in der Baupraxis oft nach DIN 276 gedacht, um Kosten sauber zu gliedern und vergleichbar zu machen. Die DIN 276 beschreibt Vorgehen und Kostengruppen für Kostenplanung und Kostenermittlung.

Für dich als Eigentümer:in ist vor allem die Idee wichtig:

• Baukonstruktion (Wände, Decken, Böden, Putz, Fassade)
• Technische Anlagen (Elektro, Sanitär, Heizung, Lüftung)
• Baunebenkosten (Planung, Gutachten, Energieberatung, Genehmigungen)

Wenn Angebote nur „eine Zahl“ nennen, fehlt dir diese Kontrolle. Bestehe auf einer nachvollziehbaren Aufteilung. Das reduziert Streit, Nachträge und Fehlentscheidungen.

Beispielrechnung München

Damit du ein Gefühl bekommst, wie man rechnet, hier ein sauberes Denkmodell. (Es ist kein Angebot, sondern eine Planungslogik.)

Beispiel 70 m² Altbauwohnung

• Ansatz mittlere Komplettsanierung: 400–1.000 €/m²
• Grobbudget: 28.000–70.000 €
• plus Puffer 10–20 %: 30.800–84.000 €

Warum ist die Spanne so groß?

• Ein Bad kann „funktional modern“ oder „designorientiert hochwertig“ sein.
• Elektrik kann „teilweise“ oder „komplett“ neu sein.
• Böden können schleifen/ölen oder komplett neu aufgebaut werden.
• Überraschungen (Feuchte, alte Leitungen, Schadstoffe) sind echte Kostentreiber.

Wenn du mehrere Angebote einholst, wirst du sehen: Die teuersten Abweichungen kommen selten aus „Materialpreisen“, sondern aus Leistungsumfang und Risikopositionen.

Genehmigung und Regeln

In München sind bei Altbauprojekten oft Hausverwaltung, WEG und Milieuschutz relevant.

Wenn dein Gebäude in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt, brauchst du für bauliche Änderungen eine Genehmigung. Die Stadt München weist ausdrücklich darauf hin, dass ungenehmigte Maßnahmen eine Ordnungswidrigkeit sein können und mit bis zu 30.000 Euro pro Wohnung geahndet werden können. (Munich City Portal)

Praktische Schritte vor Baubeginn:

• bei WEG die Maßnahme sauber beschließen lassen (wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist)
• prüfen, ob Erhaltungssatzung oder Denkmalschutz gilt
• klare Bauzeiten abstimmen (Lärmzeiten, Treppenhaus, Schutzmaßnahmen)
• bei größeren Eingriffen eine fachliche Prüfung von Statik und Brandschutz einplanen

Schadstoffe und Überraschungen

Altbau heißt nicht automatisch „gefährlich“, aber bestimmte Risiken sind typisch:

• alte Kleber und Spachtelmassen
• alte Dämmungen oder Rohrummantelungen
• Holzschutzmittel in Dach- oder Balkenbereichen
• Feuchte in Bad, Küche, Sockelzonen
• verdeckte Schäden hinter Vorsatzschalen

Warum das wichtig ist: Wenn Schadstoffe oder Feuchte erst während der Arbeiten auftauchen, entstehen Unterbrechungen, zusätzliche Prüfungen und oft teurere Entsorgung. Das wirkt sich direkt auf Kosten und Zeitplan aus.

Sauberer Ansatz:

• vorab Sichtprüfung und Verdachtsstellen definieren
• Rückbau abschnittsweise planen
• Entsorgungswege klären
• schriftlich festhalten, wie „Unvorhergesehenes“ abgerechnet wird

Gewerke richtig planen

Eine Komplettsanierung wird schnell chaotisch, wenn die Reihenfolge nicht stimmt. Diese Reihenfolge ist in der Praxis oft robust:

• Baustellenschutz und Staubschutz
• Rückbau und Entkernung
• Rohinstallation Elektro und Sanitär
• Trockenbau und Untergrundarbeiten
• Abdichtung und Nassarbeiten (Bad)
• Bodenaufbau und Beläge
• Türen und Einbauten
• Malerarbeiten und Lack
• Endmontage (Schalter, Leuchten, Sanitär, Küche)
• Abschluss und Abnahme

Wenn Trockenbau Teil deines Projekts ist, lohnt sich ein tieferer Blick, weil er viele Schnittstellen hat: Trockenbau Firma München

Und wenn du mehrere Räume neu zonierst oder Decken abhängst: München Trockenbau

Elektrik und Sicherheit

Elektrik ist ein Kostenblock, den viele unterschätzen, bis alles geöffnet ist.

Gira nennt als Orientierung für die Erneuerung der Elektrik im Haus 80 bis 150 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (je nach Aufwand, Sonderausstattung kann höher liegen).

Woran du erkennst, dass eine Erneuerung sinnvoll sein kann:

• zu wenige Stromkreise
• viele Mehrfachsteckdosen als Dauerlösung
• alte Verteilertechnik
• fehlende Planung für Küche, Homeoffice, Netzwerk, Beleuchtung

Praxis-Tipp: Plane Licht und Steckdosen früh. Späte Änderungen führen fast immer zu Nachträgen, Schlitzen und Qualitätsverlust.

Bad und Sanitär

Bad und Sanitär sind teuer, weil sie viele Gewerke bündeln. Kosten hängen stark ab von:

• Leitungswegen und Steigsträngen
• Abdichtung und Untergrund
• Fliesenformat und Verlegeaufwand
• Ausstattung (Armaturen, Dusche, WC, Möbel)
• Barrierearme Lösungen

Der beste Kostenschutz ist eine klare Vorentscheidung:

• Welche Ausstattungsklasse ist das Ziel?
• Welche Formate und Designs werden gewählt?
• Welche Produkte sind fix, welche haben Budgetrahmen?

Heizung und Energie

In vielen Altbauten ist Heizung ein Thema, auch wenn du „nur innen“ sanierst. Spätestens bei Gebäudehülle und Energieeffizienz wird es relevant.

Für Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle gilt bei der Förderung:

• BAFA nennt für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle einen Grundfördersatz von 15 % der förderfähigen Ausgaben.
• Zusätzlich kann es einen iSFP-Bonus von 5 % geben, wenn ein individueller Sanierungsfahrplan zugrunde liegt.

Als reine Kostenorientierung für Fassadendämmung nennt die Verbraucherzentrale für ein WDVS häufig ca. 160 bis 190 Euro pro Quadratmeter (inkl. Material und Arbeitskosten, Gerüst u. a.).

Und wenn du keine Zuschüsse nutzt oder sie verpasst: Die Verbraucherzentrale weist auf den steuerlichen Weg hin, bei dem 20 % der Kosten bis maximal 40.000 Euro pro Wohnung über die Steuer absetzbar sein können (unter Voraussetzungen).

Innenausbau und Oberflächen

Hier entsteht das „Wohngefühl“ – und hier entstehen viele vermeidbare Kosten, wenn Qualität nicht definiert ist.

Typische Entscheidungen:

• Wandqualität (wie glatt, welche Spachtelstufe)
• Boden (Bestand aufarbeiten vs. neu aufbauen)
• Türen und Zargen
• Akustik und Schallschutz im Alltag
• Lichtkonzept

Altbau hat oft ungerade Flächen. Trockenbau kann dann nicht nur „Wände stellen“, sondern auch:

• Decken sauber begradigen
• Leitungen elegant führen
• Nischen, Einbauten und Stauraum schaffen

Gerade für Altbau-Details ist dieses Thema oft ein eigener Hebel: ⁦Trockenbau München im Altbau

Und weil Oberflächen am Ende die Qualität bestimmen, solltest du Malerleistungen realistisch kalkulieren: Maler Kosten pro m² mit Material

Verträge und Nachträge

Viele Kostenexplosionen entstehen nicht, weil Handwerk „zu teuer“ ist, sondern weil der Vertrag unklar ist.

Achte besonders auf:

• exakte Leistungsbeschreibung pro Raum und Gewerk
• definierte Materialstandards oder Budgetrahmen
• klare Regeln für Nachträge
• klare Abnahme- und Mängelregelung
• Dokumentation von Änderungen nur schriftlich (kurz reicht)

Ein fairer Ansatz ist:

• Optionen im Angebot (z. B. „Parkett aufarbeiten“ vs. „neu verlegen“)
• transparente Einheitspreise für mögliche Zusatzpositionen
• klare Abrechnung von unvorhergesehenen Bestandsproblemen

Zeitplan realistisch halten

Eine Komplettsanierung wird schnell zum „Nebenjob“, wenn der Ablauf nicht geführt wird.

Typische Zeitkiller:

• Materialauswahl zu spät (Fliesen, Türen, Sanitär)
• Lieferzeiten unterschätzt
• Trocknungszeiten ignoriert
• fehlende Koordination zwischen Gewerken

Praktische Regeln:

• Entscheidungen vor Baustart fixieren
• Liefertermine schriftlich bestätigen
• jede Woche ein kurzes Baustellen-Update
• Puffer im Zeitplan (nicht nur im Budget)

Qualität und Abnahme

Eine gute Abnahme ist keine Formalität, sondern dein Schutz.

Checke vor Abnahme:

• Oberflächenbild bei Tageslicht
• Kanten, Anschlüsse, Silikonfugen
• Türen schließen sauber, Zargen sind fest
• Steckdosen, Schalter, Beleuchtung funktionieren
• Sanitär ist dicht, Abflüsse laufen sauber
• Dokumentation vorhanden (Pläne, Produktlisten)

Wenn du dafür ein Team willst, das Finish ernst nimmt: Malerbetrieb München

Altbau Komplettsanierung München Kosten Check

Altbau Komplettsanierung München Kosten bleiben beherrschbar, wenn du konsequent nach diesen Punkten arbeitest:

• Zielbild festlegen, bevor du Angebote einholst
• Bestandsaufnahme ernst nehmen, nicht nur „optisch schauen“
• Kosten nach Blöcken strukturieren, nicht nur als Gesamtsumme (BauMaster)
• Elektrik und Sanitär als Kernkostenblöcke sauber planen (gira.de)
• Puffer 10–20 % einplanen, besonders im Altbau (ImmoScout24)
• Genehmigungen in München früh prüfen, besonders bei Erhaltungssatzung (Munich City Portal)
• Fördermöglichkeiten prüfen (BAFA, iSFP-Bonus, Steuerbonus) (BAFA)
• Änderungen nur schriftlich, sonst werden Nachträge teuer
• Abnahme mit Checkliste, nicht „nach Gefühl“

Wenn du diese Checkpunkte abarbeitest, wird aus einer „großen Baustelle“ ein planbares Projekt.

CTA BAYAZID Innenausbau GmbH

Du willst deine Altbau-Komplettsanierung in München sauber planen und hochwertig umsetzen – ohne Chaos, ohne unnötige Nachträge und mit einem Ergebnis, das wirklich zu deinem Zuhause passt? BAYAZID Innenausbau GmbH unterstützt dich in München bei Innenausbau, Design-Abstimmung, Gewerke-Koordination und einem Finish, das man sieht.

Kontakt BAYAZID Innenausbau GmbH

• Telefon: +49 89 2057 2195
• Mobil: +49 176 6144 6148
• E-Mail: info@bayazid-innenausbau.de
• Adresse: Stadelheimerstraße 19, 81549 München

Wenn du möchtest, bekommst du eine strukturierte Ersteinschätzung zu Umfang, Zeitplan und Budgetrahmen – damit du schnell Klarheit hast.

FAQ

Wie hoch sind Komplettsanierungskosten

Als grobe Orientierung werden für komplette Altbausanierung häufig ca. 400–1.000 € pro m² genannt, abhängig von Umfang und Ausstattung. (Dr. Klein)

Wie viel Puffer brauche ich

Plane bei Altbauprojekten idealerweise 10–20 % Puffer, weil Überraschungen häufig sind. (ImmoScout24)

Was kostet Elektrosanierung

Als grober Richtwert nennt Gira 80–150 € pro m² Wohnfläche für eine komplette Elektrosanierung, je nach Aufwand. (gira.de)

Gibt es Förderung für Maßnahmen

Für Gebäudehülle nennt das BAFA 15 % Grundförderung; ein iSFP-Bonus von 5 % kann möglich sein. (BAFA)

Was gilt im Milieuschutz

In Münchner Erhaltungssatzungsgebieten sind bauliche Änderungen genehmigungspflichtig; Verstöße können bis 30.000 € pro Wohnung kosten. (Munich City Portal)

Fazit

Eine Komplettsanierung im Münchner Altbau ist finanziell gut planbar, wenn du realistische m²-Richtwerte, eine klare Kostenstruktur, einen Puffer und saubere Entscheidungen vor Baubeginn kombinierst. Rechne nicht „zu knapp“, sondern rechne transparent: Technik, Nassräume, Oberflächen, Logistik, Baunebenkosten und Risiken getrennt betrachten. Dann wird aus „Altbau-Stress“ ein Projekt, das du kontrollierst – und am Ende ein Zuhause, das optisch und technisch wirklich passt.

Zwei besonders zuverlässige deutsche Quellen zum Vertiefen:

• BAFA Förderung Gebäudehülle (15 % Grundfördersatz) (BAFA)
• Stadt München Erhaltungssatzung und Genehmigung (Munich City Portal)