Fassadensanierung München für Altbau

Fassadensanierung München für Altbau ist in München ein echtes „Wert-erhalten-und-aufwerten“-Projekt: Du schützt die Bausubstanz, reduzierst Feuchteschäden, verbesserst Optik und kannst – wenn sinnvoll – Wärmedämmung an der Fassade integrieren. Gerade bei Altbauten und Mehrfamilienhäusern ist die Fassade mehr als „Außenhaut“: Sie ist Wetterschutz, Visitenkarte und oft auch die Ursache für Wärmeverluste oder wiederkehrende Risse.

In diesem Artikel bekommst du einen klaren, praxisnahen Fahrplan für:

• Fassade erneuern ohne typische Fehler
• Außenputz Sanierung und Fassadenputz erneuern Schritt für Schritt
• sinnvolle Fassadenreparatur bei Rissen, Abplatzungen und Feuchte
• Dämm-Optionen (WDVS, Vorhangfassade, Kerndämmung, Innendämmung als Sonderfall)
• Genehmigungen und Besonderheiten in München
• Kostenlogik mit belastbaren Richtwerten und sinnvollen Puffern

Ziel: Du sollst nach dem Lesen wissen, welche Maßnahme für dein Gebäude passt, welche Reihenfolge Sinn macht, welche Kosten realistisch sind – und wie du Angebote sauber vergleichst.

Fassadensanierung München für Altbau

Wenn man „Fassade sanieren“ sagt, meinen Eigentümer oft sehr Unterschiedliches. Damit du richtig planst, hilft diese Einordnung:

1) Instandsetzung

• Risse schließen, Putzstellen ausbessern, Anschlüsse abdichten
• sinnvoll, wenn die Substanz grundsätzlich ok ist

2) Überarbeitung

• Reinigung + Grundierung + neuer Anstrich oder neuer Oberputz
• sinnvoll, wenn Optik und Wetterschutz nachlassen

3) Erneuerung

• Altputz runter, Untergrund instandsetzen, neuer Putzaufbau
• sinnvoll bei flächigen Schäden, hohlliegendem Putz, starken Salz-/Feuchteproblemen

4) Energetische Sanierung

• Dämmung der Außenwand, ggf. kombiniert mit neuem Fassadenaufbau
• sinnvoll bei großen Wärmeverlusten oder wenn ohnehin Gerüst/Putzerneuerung ansteht

Wichtig für die Planung: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) enthält Mindestanforderungen, die bei Sanierungen greifen, wenn du größere Flächen bearbeitest. Die KfW erklärt dazu anschaulich: Die gesetzlichen Regeln gelten, wenn du mindestens 10 % der Fassadenfläche sanierst (kleine Arbeiten wie das Ausbessern eines Risses sind ausgenommen).

Typische Altbau Schäden

Altbaufassaden in München (und generell in Süddeutschland) zeigen oft wiederkehrende Muster. Wenn du diese früh erkennst, sparst du viel Geld.

Häufige Schadensbilder

• Haarrisse im Putz (oft Spannungsrisse)
• Netzrisse (können auf Alterung, falsche Schichtdicken oder Untergrundbewegung hinweisen)
• Abplatzungen und „hohlliegender Putz“
• Ausblühungen (Salze) bei Feuchtebelastung
• Algen- und Pilzbewuchs (häufig auf Nordseiten, bei hoher Feuchte, wenig Sonne)
• Wasserschäden an Sockelzonen (Spritzwasser, fehlende Tropfkanten, defekte Abdichtung)
• Risse an Anschlüssen (Fensterbänke, Rollladenkästen, Attika, Balkonanschlüsse)

Warum das in München oft passiert

• Witterung (Frost-Tau-Wechsel, Schlagregen)
• alte Details (Fensterbänke ohne saubere Tropfkante, Sockel ohne robusten Aufbau)
• Sanierungen „nur optisch“ (neuer Anstrich ohne Untergrundreparatur)

Wenn du Altbau und Gesamtzustand ohnehin bewertest, passt als „Auch lesen“ sehr gut: kosten haussanierung altbau münchen

Fassadensanierung München für Altbau Kosten

Jetzt zur wichtigsten Frage: Was kostet das Ganze realistisch?

Die ehrliche Antwort: Es hängt am Zustand und am Umfang. Aber es gibt Richtwerte, die dir helfen, Angebote einzuordnen.

Richtwerte für typische Positionen

• Neuer Oberputz/Deckputz: häufig ca. 25–30 €/m² (Orientierungswert)
• Altputz abschlagen + neu verputzen: oft ca. 50–80 €/m² (Orientierungswert)
• Gerüst: häufig ca. 6–12 €/m² Gerüstfläche (Richtwert; abhängig von Höhe, Standzeit, Schutzdach/Netz)
• Fassadenanstrich: kann im Schnitt um 91,50–112,50 €/m² liegen (inkl. Arbeits- und Materialanteilen; je nach Zustand/Leistung)

Und als grobe Spannweite: Dr. Klein nennt je nach Umfang der Fassadensanierung Werte von ca. 23 €/m² (einfach) bis ca. 300 €/m² (umfangreich).

Kostenfaktoren, die wirklich treiben

• Fassadenhöhe und Zugänglichkeit (Gerüstaufwand)
• Zustand des Untergrunds (Risse, Hohlstellen, Feuchte, Salz)
• Detailzonen (Sockel, Gesimse, Stuck, Balkone)
• Fensteranschlüsse (Bänke, Laibungen, Abdichtung)
• ob du Wärmedämmung Fassade integrierst (Material, Dübel, Brandriegel, Laibungen)
• Baustellenlogistik in München (Parken, Anlieferung, Abstimmung mit Hausverwaltung)

Tipp: Lass dir im Angebot klar trennen: Gerüst, Untergrundarbeiten, Putzsystem, Anstrich, Nebenleistungen. So erkennst du, ob ein Preis „billig“ ist, weil wichtige Schritte fehlen.

Genehmigungen in München

In München kann die Fassade nicht nur bautechnisch, sondern auch rechtlich sensibel sein.

Erhaltungssatzung

Wenn dein Gebäude in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt, brauchst du für bestimmte Maßnahmen eine Genehmigung. Die Stadt München schreibt klar, dass in solchen Gebieten bauliche Änderungen und auch energetische Maßnahmen nach GEG (z. B. Gebäudedämmung) genehmigt werden müssen. (Munich City Portal)

Wichtig: Ungenehmigte Maßnahmen können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden – die Stadt nennt Bußgelder bis 30.000 Euro pro Wohnung.

Denkmalschutz und Gestaltung

Bei denkmalgeschützten Fassaden oder gestalterisch prägenden Altbauten können Materialwahl, Farbgebung und Details eingeschränkt sein. Das bedeutet nicht „geht nicht“, aber oft: andere Systeme, manchmal Innendämmung oder zurückhaltende Putz-/Farbsysteme.

Praxis-Tipp: Klär die Rahmenbedingungen früh (Hausverwaltung/WEG, Satzungen, Denkmalschutz). Das spart dir teure Planungsrunden und Zeitverlust.

Außenputz Sanierung Schritte

So läuft eine saubere Außenputz Sanierung in der Praxis ab. Nicht jede Fassade braucht jeden Schritt – aber die Logik bleibt gleich.

1) Bestandsaufnahme

• Klopfen auf Hohlstellen
• Rissbild bewerten (Haarriss vs. Bewegungsriss)
• Feuchteindikatoren prüfen (Sockel, Fallrohre, Anschlüsse)
• Algen/Pilzursachen klären (Wasserführung, Tropfkanten, Umgebung)

2) Reinigung und Vorbereitung

• schonende Reinigung (nicht „kaputt strahlen“)
• lose Stellen entfernen
• Untergrund tragfähig herstellen
• kritische Details vorbereiten (Fensterbänke, Sockel, Abschlüsse)

3) Risse und Schäden sanieren

• Risse nicht nur „überstreichen“
• passende Armierung dort, wo Spannungen auftreten
• Salz-/Feuchteprobleme zuerst lösen, sonst kommt der Schaden zurück

4) Putzsystem und Finish

• Grundputz/Armierung je nach System
• Oberputz passend zu Altbauoptik (Struktur, Körnung)
• Fassadenanstrich (Silikat/Silikonharz etc. je nach Untergrund und Ziel)

Wenn bei der Sanierung auch Innenflächen neu gemacht werden, kann das als Anschlussleistung sinnvoll sein: Innenanstrich München

Wärmedämmung an Fassaden

Wenn du ohnehin Gerüst stellst und die Fassade großflächig bearbeitest, lohnt sich oft die Frage: Soll Dämmung gleich mit?

GEG Mindestanforderungen

Für Außenwände nennt das GEG bei Sanierungen einen maximalen U-Wert von 0,24 W/m²K für betroffene Außenwandflächen nach Modernisierungsmaßnahmen. Das ist z. B. im offiziellen GEG-Portal (BBSR) zusammengefasst.

Und: Die KfW betont, dass diese gesetzlichen Vorgaben greifen, wenn du mindestens 10 % der Fassadenfläche sanierst.

Was Dämmung dir bringt

Die KfW nennt als grobe Orientierung: Allein durch Außenwanddämmung plus Sonnenschutz kann man bis zu 35 % Energiekosten sparen (abhängig vom Gebäude, Verhalten, Energiepreis). (KfW)

Wichtig: Dämmung ist kein „Wundermittel“, aber sie kann die Kombination aus Wohnkomfort, Werterhalt und Energiekosten deutlich verbessern – wenn das System zum Gebäude passt.

WDVS oder Vorhangfassade

Für Altbau und Mehrfamilienhaus sind das die häufigsten Außendämm-Varianten:

WDVS

• Dämmplatten außen, Armierung, Putz
• oft wirtschaftlich und optisch flexibel
• Details sind entscheidend (Sockel, Laibungen, Anschlüsse)

KfW nennt als grobe Praxisgröße: Wenn du WDVS als Einzelmaßnahme mit Förderung nutzen willst, rechnet man häufig mit ca. 14–16 cm Dämmung – abhängig von Dämmstoffgüte und vorhandenem Wandaufbau.

Hinterlüftete Vorhangfassade

• Dämmung in/auf Unterkonstruktion + Hinterlüftung + Bekleidung (Platten/Holz etc.)
• sehr gute Feuchteabfuhr durch Hinterlüftung
• gestalterisch stark, oft langlebig, aber häufig teurer

Kerndämmung

• nur möglich bei zweischaligem Mauerwerk mit Hohlraum
• KfW: Wärmeeffekt oft geringer wegen begrenztem Hohlraum, kann aber sinnvoll sein, wenn Außenoptik nicht verändert werden darf.

Innendämmung

• Option bei Denkmal/gestaltprägenden Fassaden
• braucht sehr saubere Planung (Feuchte, Wärmebrücken, Anschlüsse)

Praxis-Tipp: Bei Altbau ist „Systemwahl“ weniger das Problem als Detailplanung. Die Schäden entstehen fast immer an Übergängen: Sockel, Fenster, Balkon, Attika.

Sockel und Feuchte

Der Sockel ist die am meisten unterschätzte Zone – und oft der Grund, warum eine „frische“ Fassade nach kurzer Zeit wieder Probleme zeigt.

Typische Ursachen

• Spritzwasser + Salzbelastung
• fehlende oder falsche Abdichtung
• defekte Fallrohre oder falsche Entwässerung
• Putzsystem nicht für Sockel geeignet

Was eine gute Lösung ausmacht

• robustes Sockelsystem (mechanisch belastbar)
• saubere Tropfkanten und Abschlüsse
• Wasserführung prüfen (Dachrinne, Fallrohr, Gelände)
• Anschlussdetails konsequent dicht und schlagregensicher

Wenn du zusätzlich Geländer, Metallteile oder Holzelemente am Balkon erneuerst, passt als klickstarker Hinweis: Lackierarbeiten Holz & Metall München

Mehrfamilienhaus Organisation

Bei Mehrfamilienhäusern ist die Technik nur die Hälfte. Die andere Hälfte ist Organisation.

Was du unbedingt einplanen solltest

• Mieterkommunikation (Zeiten, Zugang, Lärm, Staub)
• Schutz von Treppenhaus und Außenanlagen
• Gerüstfreigabe und Sicherheitskonzept
• Baustrom/Materiallagerung
• Abstimmung mit Hausverwaltung/WEG
• Wetterpuffer (Putz- und Anstricharbeiten sind wetterabhängig)

Gute Praxis für wenig Stress

• Ein klarer Ansprechpartner
• Wöchentlicher Kurzstatus (Fortschritt, nächste Schritte, Entscheidungen)
• Schriftliche Freigaben bei Änderungen (Farbe, Struktur, Detailausführung)

Wenn im Zuge der Sanierung auch Innenbereiche (Treppenhaus, Flure) neu gemacht werden, ist ein regionaler Ansprechpartner sinnvoll: Malerbetrieb München

Gerüst und Sicherheit

Gerüst ist kein Nebenposten. Es entscheidet über Ablauf, Qualität und Sicherheit.

Darauf achten

• Standzeit realistisch planen (Putz braucht Zeit)
• Schutznetze/Planen je nach Lage (Fußgängerzone, Nachbarabstände)
• Zugänge sichern, besonders bei Mehrfamilienhäusern
• klare Regeln für Materialtransport und Lagerung

Als Richtwert werden Gerüstkosten häufig in der Größenordnung 6–12 €/m² genannt (abhängig von Höhe, Dauer, Zusatzleistungen).

Qualität und Details

Fassadensanierung scheitert selten am Material – fast immer an Details oder am „zu schnellen“ Arbeiten.

Häufige Fehler

• Anstrich ohne tragfähigen Untergrund (Hohlstellen bleiben)
• Risse nur „übermalt“ statt systemgerecht saniert
• Sockel wie normale Fläche behandelt
• Fensteranschlüsse unzureichend abgedichtet
• falsche Schichtdicken oder fehlende Armierung
• keine Prüfung von Feuchtequellen (Fallrohr, Rinne, Anschlüsse)

Schnellcheck vor Abnahme

• Sind Risse wirklich geschlossen (nicht nur optisch)?
• Sind Sockelabschlüsse sauber und robust?
• Sind Fensterbänke/Laibungen sauber angeschlossen?
• Gibt es gleichmäßiges Finish ohne „Wolken“?
• Wurde die Baustelle sauber übergeben?

Wenn du regionale Malerleistungen im Gesamtpaket planst, passt als zusätzlicher Link: Malerarbeiten Bayern

Förderung und Zuschüsse

Wenn du Dämmung oder energetische Maßnahmen an der Gebäudehülle integrierst, lohnt sich ein Blick auf Förderung.

BAFA Einzelmaßnahmen Gebäudehülle

Das BAFA nennt für energetische Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle:

• Grundfördersatz 15 %
• zusätzlicher iSFP-Bonus 5 % möglich (wenn Maßnahme Teil eines geförderten Sanierungsfahrplans ist)
• förderfähige Ausgaben bis 30.000 € pro Wohneinheit, bzw. 60.000 € mit iSFP-Bonus (unter den genannten Bedingungen)

Wichtig: Für die Antragstellung ist häufig die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten relevant (siehe BAFA-Hinweise). (BAFA)

Praxis-Tipp: Förderung ist kein Grund, „mehr zu bauen als nötig“. Sie ist ein Bonus, wenn die Maßnahme technisch sinnvoll ist.

Angebote richtig vergleichen

Damit du nicht Äpfel mit Birnen vergleichst, achte auf diese Punkte:

Leistungsumfang

• Ist Gerüst enthalten? Wie lange?
• Welche Untergrundarbeiten sind drin (Hohlstellen, Risse, Sockel)?
• Welches Putz-/Farbsystem genau?
• Welche Detailzonen sind enthalten (Laibungen, Fensterbänke, Gesimse)?
• Wie wird Entsorgung geregelt?

Qualitätsdefinition

• Welche Schichtdicken?
• Armierung wo und wie?
• Welche Grundierung, welche Endbeschichtung?
• Wie wird Feuchteursache ausgeschlossen?

Risiko-Positionen

• „Nach Aufwand“ ist ok – aber nur, wenn vorher klar ist, wie Aufwand festgestellt und dokumentiert wird.
• Lass dir Nachtragsregeln schriftlich geben.

Fassadensanierung München für Altbau Planung

Fassadensanierung München für Altbau klappt stressfrei, wenn du sie wie ein kleines Projekt führst:

1. Zustandscheck und Ziel definieren
2. Rahmenbedingungen klären (WEG, Erhaltungssatzung, Denkmalschutz)
3. System auswählen (Instandsetzung, Putz, Anstrich, Dämmung)
4. Detailpunkte vorab entscheiden (Sockel, Fensteranschlüsse, Farbe, Struktur)
5. Terminplan mit Wetterpuffer
6. Abnahme mit Checkliste

Wenn du diese Logik einhältst, bekommst du eine Fassade, die nicht nur „neu aussieht“, sondern langfristig schützt.

CTA BAYAZID Innenausbau GmbH

Du willst die Fassadensanierung in München sauber planen und parallel die Schnittstellen zu Innenbereichen (Treppenhaus, Eingangsbereich, Wohnungen) professionell koordinieren? BAYAZID Innenausbau GmbH unterstützt dich in München bei der Projektstruktur, Qualitätsabstimmung und dem gestalterischen Finish rund um Sanierung und Modernisierung – inklusive klarer Kommunikation und sauberer Übergaben.

Kontakt BAYAZID Innenausbau GmbH

• Telefon: +498999857556
• E-Mail: info@bayazid-innenausbau.de
• Adresse: Stadelheimerstraße 19, 81549 München

Wenn du magst, bekommst du eine klare Ersteinschätzung, welche Maßnahmen an deiner Fassade wirklich sinnvoll sind – und wie du sie ohne Chaos umsetzt.

FAQ

1) Wann ist eine Sanierung nötig

Wenn Putz hohl klingt, abplatzt, Risse wiederkommen oder Feuchte/Algen dauerhaft auftreten, solltest du sanieren statt nur überstreichen.

2) Reicht ein neuer Anstrich

Nur wenn der Untergrund tragfähig ist und die Ursachen (Risse, Feuchte, Details) gelöst sind. Sonst kommt der Schaden schnell zurück.

3) Wann gilt das GEG

Wenn du größere Flächen sanierst, greifen Mindestanforderungen. Die KfW nennt als Orientierung mindestens 10 % Fassadenfläche.

4) Gibt es Förderung für Dämmung

Ja, z. B. BAFA: 15 % Grundförderung und ggf. 5 % iSFP-Bonus, mit Ausgabenlimits pro Wohneinheit.

5) Brauche ich in München Genehmigung

In Erhaltungssatzungsgebieten ja, z. B. auch für energetische Maßnahmen wie Dämmung.

Fazit

Eine Fassadensanierung ist dann wirklich gut, wenn sie Substanz schützt, Details sauber löst und – wenn passend – Energieeffizienz sinnvoll verbessert. In München kommen oft zusätzliche Anforderungen wie Erhaltungssatzung, WEG-Abstimmung und Logistik dazu. Plane deshalb nicht nur „Putz und Farbe“, sondern das Gesamtbild: Untergrund, Sockel, Anschlüsse, Wetterfenster, Gerüst, Kommunikation.

Externe deutsche Quellen

• BAFA – Förderung Gebäudehülle (BEG Einzelmaßnahmen) (BAFA)
• Stadt München – Erhaltungssatzung und Genehmigungspflichten (Munich City Portal)