Ein Haus aus den 70er Jahren sanieren kostet in München je nach Umfang zwischen 800 € und 1.900 € pro m² Wohnfläche. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus mit 140 m² liegen die Gesamtkosten damit meist zwischen 112.000 € und 266.000 €. Der Grund für diese Spanne: Häuser aus dieser Bauepoche bringen technisch und baulich sehr spezifische Herausforderungen mit, die bei jüngeren oder deutlich älteren Gebäuden so nicht auftreten.

Wer aktuell ein Siedlungshaus, einen Bungalow oder ein Einfamilienhaus Baujahr 1965 bis 1979 im Raum München besitzt oder kaufen möchte, steht meist vor denselben Fragen: Ist Asbest verbaut? Reicht die Dämmung? Wie alt ist die Elektrik wirklich? Und was kostet eine Sanierung aus einer Hand realistisch? Dieser Beitrag beantwortet genau diese Fragen konkret, mit Zahlen, Ablaufplan und den typischen Fehlern, die bei dieser Baugeneration besonders häufig passieren.

Häuser aus den 1960er- bis 1980er-Jahren bilden in München und im Umland einen großen Teil des Gebäudebestands – ganze Siedlungen in Stadtteilen wie Neuperlach, Trudering, Fürstenried oder in den südlichen Landkreisen wurden in dieser Zeit gebaut. Viele dieser Häuser sind heute 45 bis 60 Jahre alt und stehen an einem technischen Wendepunkt: Die Originalsubstanz aus der Bauzeit hat ihre Lebensdauer erreicht, während gleichzeitig energetische Standards, Sicherheitsvorschriften und Wohnansprüche sich grundlegend verändert haben.

Das Problem für Eigentümer: Generische Sanierungsratgeber behandeln „Altbau" meist als eine einzige Kategorie – von der Gründerzeitvilla bis zum Haus der 90er. Doch ein Gebäude aus den 70ern hat eine völlig andere Bauweise, andere Schwachstellen und andere Kostentreiber als ein Altbau vor 1949 oder ein Haus aus den 90ern. Wer diese Unterschiede nicht kennt, kalkuliert falsch, übersieht Risiken wie Asbest oder plant Maßnahmen in der falschen Reihenfolge.

Das Ziel dieses Beitrags ist deshalb eine bauzeit-spezifische Einordnung: Was ist bei Häusern dieser Generation typisch, wo liegen die größten Risiken, und wie lässt sich eine Sanierung realistisch und mit klarer Kostenkontrolle planen? Als Generalunternehmer in München begleiten wir genau diese Gebäudegeneration regelmäßig – von der ersten Bestandsaufnahme bis zur Übergabe.

Ein weiterer Aspekt kommt hinzu: Viele dieser Häuser wechseln aktuell den Eigentümer, etwa durch Erbschaft oder Verkauf innerhalb der Familie. Die neuen Eigentümer stehen dann oft erstmals vor der Frage, wie viel Sanierungsbedarf tatsächlich besteht – ohne dass die Bau- und Sanierungshistorie des Hauses lückenlos bekannt ist.

Um eine Sanierung realistisch zu planen, hilft ein Blick auf die typische Bauweise dieser Zeit. Nicht jedes Haus ist identisch, aber bestimmte Merkmale tauchen bei Gebäuden aus den 60er- bis 80er-Jahren immer wieder auf:

Konstruktion und Fassade

Viele Häuser wurden mit zweischaligem Mauerwerk oder frühen Betonfertigteilen errichtet. Fassaden sind häufig mit Waschbetonplatten, Eternit-Fassadenplatten oder verputztem Mauerwerk ohne nennenswerte Dämmschicht verkleidet. Eine Kerndämmung, falls überhaupt vorhanden, liegt meist deutlich unter heutigen energetischen Anforderungen.

Fenster und Fassadenöffnungen

Typisch sind Aluminium- oder Holzfenster mit Einfachverglasung oder früher Isolierverglasung – beide Varianten liegen energetisch weit unter modernem Standard. Große, oft nach Süden orientierte Fensterfronten waren zwar architektonisch beliebt, sorgen heute aber häufig für Wärmeverlust im Winter und Überhitzung im Sommer.

Dachform und Dämmung

Flachdächer und flach geneigte Walmdächer waren in dieser Bauepoche besonders verbreitet. Die ursprüngliche Dämmung entspricht praktisch nie dem heutigen Gebäudeenergiegesetz, und Flachdächer aus dieser Zeit haben häufig das Ende ihrer technischen Lebensdauer erreicht – Abdichtungen versprödet, Wärmebrücken an Attika und Durchdringungen sind keine Seltenheit.

Heizung und Haustechnik

Ölheizungen und frühe Gasheizungen ohne Brennwerttechnik sind bei dieser Baugeneration der Regelfall. Viele Anlagen wurden zwar im Lauf der Jahrzehnte einmal getauscht, doch Heizkörper, Leitungsführung und hydraulischer Abgleich stammen häufig noch aus der Bauzeit.

Elektrik

Die Elektroinstallation dieser Zeit war meist für deutlich geringere Leistungsanforderungen ausgelegt, als moderne Haushalte heute benötigen. FI-Schutzschalter waren in den 70ern noch nicht flächendeckend vorgeschrieben, die Anzahl der Steckdosen pro Raum liegt oft deutlich unter dem heutigen Bedarf.

Diese bauzeittypischen Merkmale sind der Grund, warum eine seriöse Kosteneinschätzung immer eine Bestandsaufnahme vor Ort voraussetzt – pauschale Angaben ohne Objektbesichtigung sind bei dieser Gebäudegeneration wenig belastbar.

Fundament, Keller und Bodenplatte

Kellerwände und Bodenplatten aus dieser Bauzeit wurden häufig ohne die heute übliche Perimeterdämmung und oft nur mit einfacher Bitumen-Abdichtung gegen Bodenfeuchte ausgeführt. Bei drückendem Wasser oder hohem Grundwasserstand – in Teilen Münchens durchaus relevant – zeigen sich hier häufig die ersten sichtbaren Alterserscheinungen in Form von Feuchtestellen oder Ausblühungen an den Kelleraußenwänden.

Warmwasserbereitung und Lüftung

Viele Häuser dieser Generation nutzen noch zentrale Standspeicher zur Warmwasserbereitung, die energetisch weit hinter modernen Systemen mit Wärmepumpe oder Frischwasserstation liegen. Eine kontrollierte Wohnraumlüftung war in den 70ern praktisch unbekannt – Fenster wurden zur reinen Fensterlüftung genutzt. Nach einer nachträglichen Abdichtung der Gebäudehülle sollte das Lüftungskonzept deshalb immer mitgedacht werden, um Feuchteschäden vorzubeugen.

Typische Haustypen dieser Bauepoche in und um München

In den 60er- bis 80er-Jahren entstanden rund um München vor allem drei Haustypen in großer Zahl: der freistehende Bungalow mit eingeschossigem Grundriss und Flachdach, das klassische zweigeschossige Einfamilienhaus mit Satteldach oder Walmdach sowie die Doppelhaushälfte in gewachsenen Siedlungsgebieten. Jeder dieser Haustypen bringt eigene Besonderheiten für die Sanierung mit.

Bungalows dieser Zeit haben durch ihr Flachdach häufig den größten Sanierungsbedarf an der Dachfläche, da Flachdachabdichtungen aus den 70ern ihre technische Lebensdauer meist deutlich überschritten haben. Zweigeschossige Einfamilienhäuser mit Satteldach zeigen dagegen häufiger Schwachstellen im Bereich der obersten Geschossdecke und der Dachschrägen, während bei Doppelhaushälften zusätzlich der Schallschutz zur Nachbarwohnung ein relevantes Thema wird – hier lohnt sich häufig eine Kombination aus Trockenbau und gezielter Schallschutzlösung an der gemeinsamen Trennwand.

Warum diese Bauzeit energetisch besonders auffällt

Die erste deutsche Wärmeschutzverordnung trat erst 1977 in Kraft – und selbst danach lagen die Anforderungen weit unter dem, was das heutige Gebäudeenergiegesetz vorschreibt. Häuser, die vor 1977 errichtet wurden, haben deshalb häufig überhaupt keine geplante Wärmedämmung, während Gebäude aus der zweiten Hälfte der 70er Jahre meist nur eine sehr dünne Erstgenerationsdämmung besitzen. Dieser Unterschied ist bei der Kosteneinschätzung relevant, da er direkten Einfluss auf den Umfang der notwendigen energetischen Maßnahmen hat.

Aus unserer praktischen Erfahrung mit dieser Baugeneration in München kristallisieren sich immer wieder dieselben Schwerpunktthemen heraus. Sie unterscheiden sich deutlich von den Prioritäten, die bei einem Neubau oder einem deutlich jüngeren Gebäude im Vordergrund stehen würden. Wer diese acht Themenfelder kennt, kann Prioritäten realistisch setzen, Angebote besser einordnen und vermeidet, dass während der Bauphase unerwartete Kosten die Planung durcheinanderbringen.

1. Asbest: der wichtigste erste Prüfschritt

Das mit Abstand wichtigste Thema bei Gebäuden dieser Bauzeit ist Asbest. Nach Angaben der Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin (BAuA) wurde Asbest insbesondere in den 1960er- bis 1980er-Jahren in zahlreichen Bauprodukten eingesetzt – in Fliesenklebern, Spachtelmassen, Fassadenplatten, Bodenbelägen, Dichtungen und Dämmmaterial. Bei allen Gebäuden, deren Bau vor dem 31. Oktober 1993 begonnen wurde, muss grundsätzlich von möglichem Asbestvorkommen ausgegangen werden. Seit Dezember 2024 gilt zudem eine verschärfte Gefahrstoffverordnung mit einer Informationspflicht für Eigentümer gegenüber ausführenden Betrieben.

Praktisch bedeutet das: Vor Abbruch-, Bohr- oder Schleifarbeiten an Wänden, Böden oder Fassadenplatten sollte eine fachliche Einschätzung oder Materialprobe eingeholt werden. Wird Asbest übersehen und unsachgemäß bearbeitet, können gesundheitsgefährdende Faserkonzentrationen freigesetzt werden. Wir binden diesen Prüfschritt bei Häusern dieser Baujahre grundsätzlich in die erste Rückbau- und Entkernungsplanung ein.

2. Energetische Sanierung: Dämmung, Fenster, Heizung

Der zweite große Themenblock ist die Energiebilanz. Fassade, Dach und Fenster aus dieser Bauzeit verursachen häufig einen Heizwärmebedarf, der weit über dem liegt, was nach heutigem Gebäudeenergiegesetz sinnvoll wäre. Eine energetische Sanierung mit Dämmung und moderner Heizung ist bei dieser Baugeneration in den meisten Fällen wirtschaftlich sinnvoll – sowohl durch laufende Energiekosteneinsparung als auch durch verfügbare Förderprogramme.

3. Elektroinstallation auf heutigen Standard bringen

Die vorhandene Elektrik reicht bei den wenigsten Häusern dieser Baujahre noch für heutige Anforderungen – von Kochfeldern über Homeoffice-Technik bis zur Wallbox für Elektrofahrzeuge. Eine komplette Erneuerung der Elektro- und Sanitärinstallation gehört bei den meisten Projekten dieser Baugeneration zum Kernumfang.

4. Fenster und Fassade

Der Austausch alter Fenster gegen moderne, wärmedämmende Verglasung gehört zu den Maßnahmen mit dem besten Verhältnis aus Aufwand und Wirkung. In Kombination mit einer Fassadendämmung lässt sich die Gebäudehülle deutlich verbessern – vorausgesetzt, mögliche asbesthaltige Altfassaden wurden vorab geklärt.

5. Feuchtigkeit, Keller und Bausubstanz

Keller aus dieser Bauzeit wurden häufig ohne die heute übliche Perimeterdämmung oder ausreichende Abdichtung gegen drückendes Wasser errichtet. Feuchtestellen im Keller oder an erdberührten Wänden sind bei dieser Baugeneration keine Seltenheit und sollten frühzeitig geprüft werden, bevor Innenausbauarbeiten beginnen.

6. Grundriss und Raumaufteilung öffnen

Häuser dieser Zeit haben oft kleinteilige, stark unterteilte Grundrisse mit separater Küche und wenig Tageslicht in den Fluren. Mit fachgerechtem Trockenbau und, wo statisch möglich, gezieltem Wanddurchbruch lassen sich offenere, moderne Wohnkonzepte schaffen – ohne die tragende Struktur zu gefährden.

7. Statik bei Grundrissänderungen prüfen

Wird im Zuge der Sanierung eine tragende Wand entfernt oder eine Deckenöffnung geschaffen, ist eine statische Prüfung durch einen Fachplaner zwingend erforderlich. Bei Häusern dieser Bauzeit sind tragende und nichttragende Wände nicht immer eindeutig aus vorhandenen Bauplänen ersichtlich, sodass wir vor größeren Grundrissänderungen grundsätzlich eine Vor-Ort-Prüfung empfehlen.

8. Lüftungskonzept nach der Abdichtung

Wenn Fenster erneuert und die Gebäudehülle luftdichter gemacht wird, verändert sich der natürliche Luftaustausch spürbar. Ohne angepasstes Lüftungsverhalten oder eine kontrollierte Wohnraumlüftung steigt das Risiko für Feuchtigkeit und Schimmelbildung an kritischen Stellen wie Fensterlaibungen oder Außenecken. Dieses Thema sollte bei jeder energetischen Sanierung dieser Baugeneration von Anfang an mitgeplant werden.

Die Kosten hängen stark vom gewählten Sanierungsumfang ab. Für München lassen sich 2026 folgende realistische Bandbreiten pro m² Wohnfläche ansetzen:

Punktuelle Modernisierung (Bad, Elektrik teilweise, Malerarbeiten, keine energetische Komplettmaßnahme)
800 € bis 1.100 € pro m²

Umfassende Sanierung (komplette Haustechnik, neue Fenster, Teildämmung, moderne Bäder)
1.100 € bis 1.500 € pro m²

Energetische Komplettsanierung inkl. Kernsanierung (Dämmung, Fenster, Heizung, komplette Elektrik/Sanitär, ggf. Asbestsanierung)
1.500 € bis 1.900 € pro m²

Stand: Juli 2026. Alle Preisangaben sind Brutto-Richtwerte inklusive 19 % MwSt. für München und Umgebung. Die tatsächlichen Kosten hängen vom Gebäudezustand, dem Ausstattungsniveau und möglichen Schadstofffunden ab. Energieberatung, Statik, Genehmigungen, Laboranalysen, Außenanlagen und eine vorübergehende Unterbringung sind nur enthalten, wenn sie ausdrücklich im Angebot aufgeführt werden.

Bei einem typischen freistehenden Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche ergeben sich daraus Gesamtkosten zwischen rund 112.000 € und 266.000 €, abhängig vom gewählten Umfang. Zusätzlich sollte bei dieser Baugeneration ein Risikopuffer von 15 bis 20 % eingeplant werden – insbesondere wegen möglicher Asbestfunde, unklarer Statik oder verdeckter Feuchtigkeitsschäden, die erst während der Bauphase sichtbar werden. Aus unserer Projektpraxis entstehen die größten ungeplanten Mehrkosten bei Häusern dieser Baujahre selten durch Bodenbeläge oder Malerarbeiten, sondern durch Schadstoffe, ungeklärte Leitungsführung, Feuchtigkeit und nachträgliche statische Anforderungen.

Einzelne Kostentreiber im Überblick

Eine fachgerechte Entkernung inklusive möglicher Schadstoffsanierung schlägt bei einem mittelgroßen Haus häufig mit 8.000 € bis 25.000 € zu Buche – die Spanne hängt stark davon ab, ob und in welchem Umfang Asbest gefunden wird. Ein kompletter Fensteraustausch für ein Einfamilienhaus liegt meist zwischen 15.000 € und 35.000 €. Die Erneuerung von Elektro- und Sanitärinstallation bewegt sich üblicherweise zwischen 25.000 € und 60.000 €, abhängig von Grundriss und Ausstattungsniveau. Eine Fassadendämmung schlägt je nach Fassadenfläche und System mit 25.000 € bis 70.000 € zu Buche.

Für energetische Maßnahmen stehen über die KfW und BAFA umfangreiche Förderprogramme zur Verfügung, die die Investitionskosten spürbar senken können – insbesondere bei Maßnahmen, die den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entsprechen. Auch der Klimageschwindigkeitsbonus kann bei dieser Baugeneration relevant sein, wenn eine bestehende Öl- oder Gasheizung ersetzt wird. Details zur Kombination verschiedener Förderprogramme haben wir im Beitrag „KfW & BAFA clever kombinieren" zusammengefasst.

Heizung, Bad und Innenausbau

Der Austausch einer veralteten Ölheizung gegen eine moderne Wärmepumpe schlägt inklusive notwendiger Anpassungen an der Heizverteilung meist mit 20.000 € bis 35.000 € zu Buche, abhängig von Fördermitteln und baulichen Voraussetzungen. Eine vollständige Badsanierung liegt üblicherweise zwischen 15.000 € und 30.000 € pro Bad, während Trockenbau, Verputz- und Malerarbeiten für ein komplettes Einfamilienhaus dieser Größenordnung häufig mit 20.000 € bis 40.000 € kalkuliert werden.

Diese Einzelpositionen sind als grobe Orientierung zu verstehen – die tatsächliche Kalkulation hängt immer vom konkreten Zustand, dem gewünschten Ausstattungsniveau und dem Ergebnis der Schadstoffprüfung ab. Nach einer Besichtigung vor Ort erstellen wir eine detaillierte, nach Gewerken aufgeschlüsselte Kostenaufstellung statt einer vagen Pauschalsumme.

Kostenunterschiede zwischen München-Stadt und Umland

Innerhalb Münchens liegen die Sanierungskosten aufgrund hoher Handwerkerauslastung, begrenzter Parkmöglichkeiten für Anlieferungen und aufwendigerer Logistik häufig am oberen Ende der genannten Bandbreiten. In Landkreisen wie München-Land, Ebersberg oder Starnberg lassen sich Projekte oft etwas wirtschaftlicher realisieren, wobei die bauzeittypischen Herausforderungen – Asbest, Dämmung, Elektrik – unabhängig vom genauen Standort grundsätzlich identisch bleiben.

Zahlungsstruktur und Angebotsvergleich

Bei einem seriösen Angebot sollten Leistungsumfang, Annahmen zum Untergrundzustand und Zahlungsraten klar definiert sein. Üblich ist eine Zahlung in Abschlagsraten entsprechend dem Baufortschritt, verbunden mit einer Schlussrechnung nach vollständiger Abnahme. Beim Vergleich mehrerer Angebote lohnt sich ein genauer Blick darauf, ob Positionen wie Schadstoffprüfung, Entsorgung oder Gerüststellung bereits enthalten sind – hier entstehen sonst häufig Nachträge, die den ursprünglichen Kostenrahmen sprengen.

Eine strukturierte Vorgehensweise ist bei dieser Baugeneration besonders wichtig, da mehrere bauzeittypische Risiken – allen voran Asbest – schon in einer frühen Projektphase geklärt werden müssen, bevor die eigentliche Bauausführung beginnt.

1. Bestandsaufnahme und Schadstoffprüfung

Am Anfang steht eine Vor-Ort-Besichtigung mit gezieltem Blick auf bauzeittypische Risiken: mögliche Asbestquellen, Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Heizung und Elektrik sowie Feuchtigkeit im Keller. Bei Verdacht auf Asbest empfehlen wir vor Beginn der eigentlichen Arbeiten eine fachliche Materialprüfung.

2. Sanierungskonzept und Prioritäten festlegen

Auf Basis der Bestandsaufnahme entsteht ein Konzept, das zwingend notwendige Maßnahmen (Sicherheit, Technik, Schadstoffe) von optionalen Modernisierungsschritten trennt. Das schafft die Grundlage für eine realistische Budgetplanung.

3. Rückbau und ggf. Schadstoffsanierung

Nicht mehr benötigte Bauteile, alte Bodenbeläge, Fliesen und Installationen werden fachgerecht zurückgebaut. Sind asbesthaltige Materialien vorhanden, erfolgt die Entfernung nach den Vorgaben der Gefahrstoffverordnung und TRGS 519 durch entsprechend qualifizierte Fachkräfte.

4. Haustechnik erneuern

Elektro- und Sanitärleitungen werden auf aktuellen Stand gebracht, die Heizung modernisiert und – falls gewünscht – um Fußbodenheizung ergänzt. Details zur nachträglichen Integration erklären wir im Beitrag „Fußbodenheizung im Trockenbau".

5. Gebäudehülle: Dämmung, Fenster, Dach

Fassadendämmung, neue Fenster und gegebenenfalls Dachsanierung werden koordiniert umgesetzt, damit Anschlüsse und Luftdichtheit sauber zusammenpassen.

6. Innenausbau und Oberflächen

Trockenbau, Verputzarbeiten, Böden und Malerarbeiten folgen erst, wenn Technik und Gebäudehülle abgeschlossen sind – so vermeiden Sie doppelte Arbeiten durch nachträgliche Leitungswege.

7. Förderfähigkeit rechtzeitig klären

Die richtige Reihenfolge hängt vom jeweiligen Förderprogramm ab. Bei vielen BAFA- und KfW-Programmen muss spätestens zur Antragstellung bereits ein Lieferungs- oder Leistungsvertrag mit einer aufschiebenden oder auflösenden Förderbedingung vorliegen. Mit den Bauarbeiten vor Ort darf grundsätzlich erst nach der Antragstellung begonnen werden. Da die Voraussetzungen je nach Programm unterschiedlich sind, stimmen wir Vertragsgestaltung, Antragstellung und Vorhabenbeginn vorab mit einem Energieeffizienz-Experten und dem jeweiligen Fördergeber ab.

8. Abnahme und Übergabe

Zum Abschluss erfolgen Funktionsprüfungen aller technischen Anlagen sowie eine gemeinsame Abnahme mit Dokumentation aller durchgeführten Maßnahmen – wichtig auch für spätere Förderantrags-Nachweise.

Als Bauleitung koordinieren wir alle beteiligten Gewerke zentral, damit Reihenfolge, Termine und Kosten während der gesamten Bauphase im Blick bleiben.

Asbest wird nicht geprüft

Der häufigste und potenziell gefährlichste Fehler: Bohren, Schleifen oder Abbrechen von Fliesenklebern, Spachtelmassen oder Fassadenplatten, ohne vorher zu klären, ob Asbest enthalten ist. Das gilt auch für Eigenleistung.

Nur Oberflächen erneuert, Technik ignoriert

Ein frisch gestrichenes Haus mit 50 Jahre alter Elektrik und undichten Fenstern wirkt zunächst attraktiv, verursacht aber mittelfristig hohe Folgekosten. Bei dieser Baugeneration sollte Technik immer vor Optik stehen.

Energetische Maßnahmen isoliert geplant

Wer nur die Fenster tauscht, ohne Dämmung und Lüftungskonzept mitzudenken, riskiert Feuchteschäden und Schimmelbildung durch veränderte Luftdichtheit. Energetische Maßnahmen sollten immer als Gesamtkonzept betrachtet werden.

Reihenfolge der Gewerke missachtet

Oberflächen werden fertiggestellt, bevor Leitungswege final geklärt sind – mit der Folge, dass frisch verputzte oder geflieste Wände wieder geöffnet werden müssen.

Förderbedingungen zu spät geprüft

Die Abläufe unterscheiden sich je nach Förderprogramm. Teilweise muss bereits vor der Antragstellung ein Vertrag mit Fördervorbehalt abgeschlossen werden. Wer Verträge ohne passende Förderbedingung abschließt oder mit den Arbeiten zu früh beginnt, kann seinen Förderanspruch verlieren.

Eigenleistung an schadstoffbelasteten Bauteilen

Gerade beim Wunsch, Kosten durch Eigenleistung zu sparen, werden Fliesen, Spachtelmassen oder Bodenbeläge in Eigenregie entfernt, ohne die besonderen Schutzmaßnahmen der TRGS 519 zu kennen. Bei Verdacht auf Asbest sollte diese Arbeit grundsätzlich Fachbetrieben überlassen werden.

1. Baujahr und Bauunterlagen klären

Prüfen Sie vorhandene Bauunterlagen oder fragen Sie beim zuständigen Bauamt nach dem exakten Baubeginn. Das ist die Grundlage jeder Schadstoffeinschätzung und beeinflusst die gesamte weitere Planung.

2. Energetische und technische Maßnahmen bündeln

Werden Dämmung, Fenster und Heizung im selben Bauabschnitt umgesetzt, lassen sich Schnittstellen, Gerüstkosten und Anschlussarbeiten deutlich reduzieren – das spart am Ende oft mehr, als getrennte Einzelmaßnahmen.

3. Fördermöglichkeiten und Vertragsgestaltung früh abstimmen

Klären Sie vor Vertragsunterschrift mit einem Energieeffizienz-Experten, welche Maßnahmen förderfähig sind und welche Vertragsbedingungen das jeweilige Programm voraussetzt. Das kann die Wirtschaftlichkeit der Sanierung erheblich verbessern.

4. Realistischen Puffer einplanen

Ein Puffer von 15 bis 20 % ist bei dieser Baugeneration keine übertriebene Vorsicht, sondern eine realistische Kalkulationsgrundlage angesichts möglicher Asbestfunde, unklarer Statik oder verdeckter Feuchtigkeitsschäden.

5. Bestandsdokumentation für später anlegen

Halten Sie fest, welche Materialien, Dämmstärken und technischen Systeme im Rahmen der Sanierung verbaut wurden. Diese Dokumentation ist nicht nur für spätere Förderantrags-Nachweise wichtig, sondern erleichtert auch einen möglichen Verkauf oder weitere Modernisierungsschritte in der Zukunft erheblich.

6. Mehrere Angebote strukturell vergleichen

Vergleichen Sie Angebote nicht nur nach der Gesamtsumme, sondern nach Leistungsumfang, Materialqualität und den zugrunde gelegten Annahmen zum Gebäudezustand. Ein günstigeres Angebot mit unklaren Leistungsgrenzen führt in der Praxis häufig zu höheren Gesamtkosten durch spätere Nachträge.

Als familiengeführter Meisterbetrieb sanieren wir seit 2016 Wohnhäuser unterschiedlichster Baujahre in München und Umgebung – von der Gründerzeitvilla bis zum Siedlungshaus der 70er Jahre. Gerade bei dieser Baugeneration kennen wir die typischen Schwachstellen aus zahlreichen Projekten: von der ersten Materialeinschätzung über die technische Erneuerung bis zur energetischen Komplettsanierung.

Als Generalunternehmer koordinieren wir alle beteiligten Gewerke aus einer Hand – mit einem festen Ansprechpartner, transparenter Kostenkalkulation und einer Bauleitung, die auch bei unerwarteten Befunden während der Bauphase schnell reagieren kann.

Die folgende Beispielrechnung veranschaulicht, wie sich Umfang und Kosten bei einem typischen Haus dieser Baugeneration zusammensetzen können. Sie basiert auf marktüblichen Preisspannen für ein vergleichbares Objekt und ersetzt keine individuelle Besichtigung.

Ausgangslage

Ein freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1974, mit 145 m² Wohnfläche in einem Münchner Vorortstadtteil: unsanierte Ölheizung, Aluminium-Fenster mit Isolierverglasung aus der Bauzeit, Elektroinstallation ohne ausreichende FI-Schutzschalter und asbesthaltiger Fliesenkleber im Badezimmer.

Angenommener Leistungsumfang

Fachgerechte Entfernung der asbesthaltigen Materialien, komplette Erneuerung von Elektrik und Sanitärinstallation, Fassadendämmung, kompletter Fensteraustausch, Ersatz der Ölheizung durch eine Wärmepumpe sowie ein gezielter Wanddurchbruch im Erdgeschoss zur Verbindung von Küche und Wohnbereich.

Kostenrahmen und möglicher Effekt

Für diesen Leistungsumfang ergibt sich nach unserer Erfahrung ein Gesamtbudget von rund 200.000 € bis 230.000 € brutto. Der jährliche Energieverbrauch lässt sich bei einem vergleichbaren energetischen Vollausbau typischerweise deutlich reduzieren; die genaue Höhe hängt vom Ausgangszustand ab und sollte im Einzelfall über einen Energieausweis vor und nach der Maßnahme belegt werden. Ob und in welcher Höhe eine KfW-Förderung greift, hängt vom gewählten Programm und der erreichten Effizienzhaus-Stufe ab und wird im Rahmen der Energieberatung individuell ermittelt.

Sie möchten sehen, was ein konkretes, bereits umgesetztes Projekt gekostet hat und wie es ausgeführt wurde? Sprechen Sie uns an – wir zeigen Ihnen bei einem persönlichen Termin gerne passende Referenzen.

Komplettsanierung in einem Zug

• Vorteile: Beste Kostenkontrolle durch gebündelte Gewerke, geringste Folgekosten, bestes energetisches Gesamtergebnis, kürzere Gesamtbauzeit als bei mehreren Einzeletappen.
• Nachteile: Hohe Investitionssumme auf einmal, während der Bauphase meist nicht bewohnbar.

Etappenweise Sanierung

• Vorteile: Geringere finanzielle Belastung pro Bauabschnitt, Bewohnbarkeit bleibt teilweise erhalten.
• Nachteile: Höhere Gesamtkosten durch mehrfache Baustelleneinrichtung, energetische Wirkung entfaltet sich erst nach Abschluss aller Etappen.

Abriss und Neubau

• Vorteile: Vollständig moderner Grundriss und Energiestandard ohne Kompromisse durch Bestandssubstanz.
• Nachteile: Meist deutlich teurer als Sanierung, längere Genehmigungsverfahren, Verlust vorhandener Bausubstanz und ggf. Bestandsschutz.

In den meisten Fällen, die wir in München begleiten, ist bei Häusern dieser Baugeneration eine Komplettsanierung wirtschaftlich sinnvoller als ein Abriss – vorausgesetzt, Statik und Grundsubstanz sind grundsätzlich intakt.

Ein wichtiger Faktor bei der Entscheidung ist außerdem der energetische und finanzielle Hebel: Bei einer Komplettsanierung lassen sich Fördermittel meist effizienter bündeln als bei mehreren getrennten Einzelmaßnahmen, da viele KfW-Programme auf ein Gesamtkonzept statt auf isolierte Maßnahmen ausgerichtet sind.

Auch die Auswirkung auf die Wohnsituation während der Bauphase sollte in die Entscheidung einfließen: Während eine Komplettsanierung meist einen vorübergehenden Auszug erfordert, lässt sich bei einer etappenweisen Sanierung häufig zumindest ein Teil des Hauses während der Bauzeit weiter nutzen – allerdings mit entsprechenden Einschränkungen durch Lärm, Staub und eingeschränkte Zugänglichkeit einzelner Bereiche.

Technikorientierte Teilsanierung

Wenn Grundriss und Optik grundsätzlich akzeptabel sind, kann eine Beschränkung auf sicherheitsrelevante und energetische Kernthemen – Asbestprüfung, Elektrik, Heizung, Dämmung – bereits einen Großteil der Probleme lösen, ohne den vollen Sanierungsumfang zu benötigen.

Sanierung in zwei Etappen

Bei begrenztem Budget lässt sich zunächst die Gebäudehülle (Dämmung, Fenster, Heizung) und in einem zweiten Bauabschnitt der Innenausbau realisieren. Wichtig ist dabei eine vorausschauende Leitungsplanung, damit im zweiten Abschnitt keine frisch fertiggestellten Flächen wieder geöffnet werden müssen.

Punktuelle Modernisierung einzelner Räume

Wenn Technik und Gebäudehülle bereits in den letzten Jahren erneuert wurden, kann sich eine punktuelle Modernisierung von Bad oder Küche auf Basis unseres Leitfadens zur Haussanierung in München als ausreichend erweisen.

Verkauf statt Sanierung

Ist der Sanierungsbedarf sehr umfangreich und die eigene Investitionsbereitschaft begrenzt, kann in Einzelfällen auch ein Verkauf an einen sanierungserfahrenen Käufer wirtschaftlich sinnvoller sein als eine Teilsanierung mit ungeklärten Restrisiken. Eine realistische Zustands- und Kosteneinschätzung ist auch für diese Entscheidung eine wichtige Grundlage.

Häuser aus den 70er Jahren bringen eine eigene Sanierungslogik mit: Asbestprüfung, veraltete Elektrik, unzureichende Dämmung und technisch überalterte Heizsysteme sind bei dieser Baugeneration die Regel, nicht die Ausnahme. Wer diese Themen von Anfang an strukturiert angeht, statt sich nur auf Optik zu konzentrieren, erreicht ein energetisch modernes, sicheres und wertstabiles Zuhause – meist deutlich wirtschaftlicher als ein Abriss mit Neubau und mit einem Ergebnis, das für die nächsten Jahrzehnte trägt.

Sanierungsprojekt prüfen lassen

Sie besitzen ein Haus, Baujahr 1965 bis 1979, in München oder Umgebung? Kontaktieren Sie BAYAZID Innenausbau und teilen Sie uns kurz Baujahr, Wohnfläche, Postleitzahl, gewünschten Ausführungszeitraum sowie – falls vorhanden – Fotos oder Baupläne mit. Wir prüfen, ob Ihr Projekt zu unserem Leistungsumfang passt, und vereinbaren anschließend eine kostenfreie Vor-Ort-Besichtigung. Danach erhalten Sie eine erste, transparente Kosteneinschätzung. Ein detailliertes Angebot folgt nach genauer Bestandsprüfung. Eine erste Einschätzung möglicher Schadstoffrisiken ist Bestandteil der Besichtigung; notwendige Materialproben und Laboranalysen werden separat abgestimmt und kalkuliert. Wir begleiten auf Wunsch auch Planung, Statik-Abstimmung und Energieberatung im Rahmen der Sanierung.

📞 Mobil: +49 1579 2497104 / Festnetz: +49 89 38169100
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Was kostet die Sanierung eines Hauses aus den 70er Jahren in München?

Je nach Umfang zwischen 800 € und 1.900 € pro m² Wohnfläche. Bei 140 m² ergeben sich Gesamtkosten zwischen rund 112.000 € und 266.000 €.

Ist in Häusern aus den 70er Jahren immer Asbest verbaut?

Nicht immer, aber die Wahrscheinlichkeit ist deutlich erhöht. Laut BAuA muss bei allen Gebäuden mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 grundsätzlich mit asbesthaltigen Materialien gerechnet werden – besonders in Fliesenklebern, Spachtelmassen und Fassadenplatten.

Muss ich vor der Sanierung eine Asbestprüfung durchführen lassen?

Eine gesetzliche Erkundungspflicht für Eigentümer besteht nicht generell, aber seit Dezember 2024 eine Informationspflicht gegenüber ausführenden Betrieben. In der Praxis empfiehlt sich vor Bohr-, Schleif- oder Abbrucharbeiten immer eine fachliche Einschätzung oder Materialprobe.

Lohnt sich eine Sanierung finanziell, oder ist Abriss und Neubau sinnvoller?

In den meisten Fällen ist eine Sanierung wirtschaftlicher, sofern Statik und Grundsubstanz intakt sind. Ein Neubau verursacht in der Regel deutlich höhere Kosten und längere Genehmigungsverfahren.

Welche Förderungen gibt es für die Sanierung eines 70er-Jahre-Hauses?

Energetische Maßnahmen können über KfW- und BAFA-Programme gefördert werden, insbesondere wenn sie den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entsprechen. Beim Austausch alter Öl- oder Gasheizungen kann zusätzlich der Klimageschwindigkeitsbonus relevant sein.

Wie lange dauert die Sanierung eines Einfamilienhauses aus dieser Baugeneration?

Bei einer Komplettsanierung sollten Sie je nach Umfang mit 4 bis 8 Monaten reiner Bauzeit rechnen, zuzüglich Planungs- und Vorlaufzeit für Materialbestellungen und Förderanträge.

Kann ich während der Sanierung im Haus wohnen bleiben?

Bei einer punktuellen oder etappenweisen Sanierung ist das teilweise möglich. Bei einer Komplettsanierung mit Rückbau, Elektrik- und Heizungserneuerung ist das Haus in der Regel für einen Teil der Bauzeit nicht bewohnbar.

Was ist der Unterschied zwischen einer Sanierung eines 70er-Jahre-Hauses und einer klassischen Altbausanierung?

Klassische Altbausanierung bezieht sich meist auf Gebäude vor 1949 mit anderen Baumaterialien wie Holzbalkendecken. Häuser der 70er Jahre haben dagegen eigene, bauzeittypische Schwerpunkte wie Asbest in modernen Baustoffen, frühe Betonfertigteile und spezifische Heiztechnik dieser Epoche.

Sollte ich zuerst die Heizung oder zuerst die Dämmung erneuern?

Idealerweise werden beide Maßnahmen gemeinsam geplant, da eine neue Heizung auf Basis des ungedämmten Gebäudes überdimensioniert werden müsste. In der Praxis empfiehlt sich, zuerst die Gebäudehülle zu verbessern und die Heizung passend zum reduzierten Wärmebedarf zu dimensionieren.

Ist die Sanierung eines 70er-Jahre-Bungalows anders als bei einem zweigeschossigen Haus?

Ja, bei Bungalows mit Flachdach liegt der Schwerpunkt meist auf der Dachsanierung, da Flachdachabdichtungen aus dieser Bauzeit häufig das Ende ihrer Lebensdauer erreicht haben. Bei zweigeschossigen Häusern mit Satteldach stehen dagegen oft die oberste Geschossdecke und die Dachschrägen im Fokus.

Welche Unterlagen sollte ich vor dem ersten Beratungstermin bereithalten?

Hilfreich sind vorhandene Baupläne, ein eventuell vorliegender Energieausweis, Rechnungen früherer Modernisierungen sowie Informationen zum genauen Baujahr. Liegen keine Unterlagen vor, lässt sich das Baujahr in der Regel beim zuständigen Bauamt erfragen.