Altbausanierung München: Kosten & Ablauf

München hat viele Altbauten mit Charakter: hohe Decken, alte Holzböden, Stuck, besondere Grundrisse und historische Fassaden. Gleichzeitig bringen ältere Gebäude oft technische und bauliche Herausforderungen mit sich. Alte Leitungen, Feuchtigkeit, schiefe Wände, unklare Deckenaufbauten oder schlechte Dämmung sind keine Seltenheit.

Eine Altbausanierung in München sollte deshalb nicht spontan starten. Wer einen Altbau sanieren, modernisieren oder komplett erneuern möchte, braucht eine klare Bestandsaufnahme, realistische Kosten und eine saubere Reihenfolge der Gewerke.

Die BAYAZID Innenausbau GmbH unterstützt Eigentümer, Investoren und Hausverwaltungen bei Altbausanierung, Wohnungssanierung, Kernsanierung und Innenausbau in München. Mehr zu unseren Sanierungsleistungen finden Sie unter Sanierung in München.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie eine Altbausanierung abläuft, welche Kosten realistisch sind, welche Fehler häufig passieren und worauf Sie bei Planung, Denkmalschutz, Technik und Innenausbau achten sollten.

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Viele Altbauten sehen auf den ersten Blick charmant aus, zeigen aber bei genauer Prüfung deutliche Mängel. Häufig sind Elektroinstallationen veraltet, Wasserleitungen nicht mehr zeitgemäß, Böden uneben, Wände rissig oder Bäder technisch überholt.

Das Problem: Im Altbau ist selten etwas standardisiert. Deckenhöhen, Wandstärken, Fenstermaße und Bodenaufbauten unterscheiden sich oft von Raum zu Raum. Dazu kommen mögliche Bauschäden, Feuchtigkeit, Schimmel, alte Materialien oder Denkmalschutzauflagen.

Ziel einer guten Altbausanierung ist nicht, den Charakter des Gebäudes zu zerstören. Ziel ist, die vorhandene Substanz zu erhalten und gleichzeitig modernen Wohnkomfort, Energieeffizienz, Sicherheit und Funktionalität zu schaffen.

Wichtig sind vor allem:

Bestand gründlich prüfen

Sanierungskonzept erstellen

Genehmigungen und Denkmalschutz klären

Rückbau sauber planen

Elektro, Sanitär und Heizung erneuern

Innenausbau fachgerecht umsetzen

Kosten und Bauzeit realistisch kalkulieren

Wenn mehrere Gewerke beteiligt sind, ist eine Sanierung aus einer Hand oft sinnvoll.

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Eine Altbausanierung umfasst alle Arbeiten, die ein älteres Gebäude technisch, optisch und funktional verbessern. Je nach Zustand kann es sich um eine Teilmodernisierung, Wohnungssanierung, Haussanierung, Kernsanierung oder Komplettsanierung handeln.

Typische Leistungen sind:

Bestandsaufnahme und Analyse

Rückbau und Entkernung

Erneuerung von Elektroinstallationen

Sanitärarbeiten und Badmodernisierung

Heizungsanpassung oder Fußbodenheizung

Trockenbau und neue Raumaufteilung

Putz-, Spachtel- und Malerarbeiten

Bodenarbeiten mit Parkett, Fliesen oder Vinyl

Fenster- und Türmontage

Schallschutz und Brandschutz

Decken, Licht und Oberflächen

Qualitätskontrolle und Abnahme

Eine Renovierung verbessert oft vor allem Optik und Oberflächen. Eine Sanierung geht tiefer: Sie behebt technische, bauliche oder energetische Mängel. Wenn alte Bauteile entfernt werden müssen, ist auch Abbruch in München ein wichtiger Teil der Vorbereitung.

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Bei einer Altbausanierung in München entscheidet die Vorbereitung über Kosten, Dauer und Ergebnis. Besonders wichtig sind Bestand, Genehmigungen, Technik und saubere Koordination.

1. Bestandsaufnahme

Der erste Schritt ist die genaue Prüfung des Gebäudes. Dabei geht es um Feuchtigkeit, Risse, Schimmel, Leitungen, Decken, Böden, Wände, Fenster, Türen und vorhandene Schäden.

Wichtige Fragen sind:

Welche Bauteile sind schadhaft?

Was kann erhalten werden?

Was muss erneuert werden?

Gibt es Feuchtigkeit oder Schimmel?

Sind Elektro und Sanitär noch zeitgemäß?

Sind tragende Bauteile betroffen?

Gerade im Altbau zeigt sich vieles erst bei der Öffnung von Wänden, Böden oder Decken. Deshalb sollte immer eine Reserve für unerwartete Punkte eingeplant werden.

2. Planung und Genehmigung

Nach der Analyse wird ein Sanierungskonzept erstellt. Dabei werden Grundriss, Nutzung, Technik, Materialien, Bauzeit und Budget abgestimmt.

Nicht jede Altbausanierung braucht eine Genehmigung. Bei Grundrissänderungen, tragenden Bauteilen, Nutzungsänderung oder größeren Umbauten sollte die Genehmigungsfrage aber früh geprüft werden. Informationen zur Baugenehmigung bietet die Lokalbaukommission München.

Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder Ensembles gelten zusätzliche Anforderungen. Die Stadt München informiert dazu unter Denkmalschutz in München.

3. Rückbau und Entkernung

Vor dem neuen Innenausbau müssen alte Beläge, nicht tragende Wände, alte Installationen oder beschädigte Bauteile entfernt werden. Ziel ist eine saubere Basis für neue Leitungen, Böden, Wände und Oberflächen.

Der Rückbau sollte kontrolliert erfolgen, damit erhaltenswerte Bauteile nicht beschädigt werden. Besonders bei Altbauwohnungen mit Stuck, Parkett oder historischen Türen ist Sorgfalt wichtig.

4. Haustechnik erneuern

Viele Altbauten brauchen moderne Elektro- und Sanitärinstallationen. Neue Steckdosen, Licht, Netzwerk, Wasserleitungen, Abwasseranschlüsse und Badplanung sollten früh abgestimmt werden.

Gerade bei Bädern, Küchen und neuer Raumaufteilung sind Sanitär- & Elektroinstallationen ein zentraler Teil der Sanierung.

5. Innenausbau und Oberfläche

Nach Technik und Roharbeiten folgt der Innenausbau. Dazu gehören Trockenbau, Putz, Spachtelung, Malerarbeiten, Böden, Türen, Fenster, Decken und Licht.

Mit Trockenbau in München lassen sich Räume neu aufteilen, Leitungen verkleiden oder Decken abhängen. Für hochwertige Böden passen Fliesen & Parkett.

6. Energie und Förderung prüfen

Bei Altbausanierungen lohnt sich oft die Prüfung energetischer Maßnahmen. Dazu gehören Dämmung, neue Fenster, moderne Heiztechnik oder bessere Gebäudehülle.

Fördermöglichkeiten sollten vor der Beauftragung geprüft werden. Informationen gibt es bei der KfW und beim BAFA.

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Die Kosten einer Altbausanierung in München hängen stark von Zustand, Größe, Baujahr, Ausstattung und gewünschtem Standard ab.

Grobe Richtwerte:

Kleine Modernisierung: ca. 300 bis 700 € pro m²

Umfassende Wohnungssanierung: ca. 800 bis 1.500 € pro m²

Kernsanierung im Altbau: ca. 1.500 bis 2.500 € pro m²

Hochwertige Komplettsanierung: individuell, oft darüber

Diese Werte sind Orientierungen. Ein Altbau mit guten Leitungen und stabilen Böden ist günstiger als ein Objekt mit Feuchtigkeit, alter Elektrik, schlechten Decken und komplettem Rückbau.

Wichtige Kostenfaktoren sind:

Fläche

Zustand der Substanz

Rückbau und Entsorgung

Elektro und Sanitär

Bad und Küche

Bodenaufbau

Fenster und Türen

Schallschutz

Brandschutz

Denkmalschutz

Materialqualität

Anzahl der Gewerke

Bauleitung und Koordination

Unser Tipp: Vergleichen Sie Angebote nicht nur nach Endpreis. Entscheidend ist, ob Rückbau, Untergrundprüfung, Leitungen, Oberflächen, Entsorgung, Nebenarbeiten und Bauleitung klar enthalten sind.

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1. Anfrage

Sie senden uns Fotos, Grundriss, Adresse und eine kurze Beschreibung. Wichtig ist, ob es um Altbau renovieren, Wohnungssanierung, Haussanierung oder komplette Kernsanierung geht.

2. Besichtigung

Wir prüfen Zustand, Schäden, Leitungen, Böden, Wände, Decken, Fenster, Türen und mögliche Risiken.

3. Konzept

Wir besprechen Nutzung, Budget, Zeitplan, Materialien und gewünschte Qualität. Dabei wird auch geprüft, ob Genehmigung, Denkmalschutz oder Fördermittel relevant sind.

4. Angebot

Sie erhalten ein Angebot mit klarem Leistungsumfang und nachvollziehbarer Struktur.

5. Rückbau

Alte Bauteile, Bodenbeläge, Fliesen, Installationen oder nicht tragende Wände werden entfernt.

6. Technik

Elektro, Sanitär, Heizung, Licht und Anschlüsse werden vorbereitet oder erneuert.

7. Innenausbau

Trockenbau, Putz, Spachtelung, Böden, Decken, Türen, Fenster und Oberflächen werden ausgeführt.

8. Kontrolle

Zum Schluss prüfen wir Funktion, Ausführung, Oberflächen und offene Punkte. Größere Projekte koordinieren wir über Bauleitung & Projektmanagement.

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1. Bestand unterschätzen

Viele Schäden sieht man erst bei Rückbau oder Öffnung der Bauteile. Deshalb sollte man im Altbau nie zu knapp planen.

2. Denkmalschutz zu spät prüfen

Bei historischen Gebäuden, Ensembles oder Fassadenänderungen müssen Vorgaben früh geklärt werden.

3. Technik nur teilweise erneuern

Wenn alte Leitungen bleiben, können später neue Schäden entstehen. Besonders Bad, Küche, Elektro und Heizung sollten genau geprüft werden.

4. Gewerke falsch koordinieren

Rückbau, Elektro, Sanitär, Trockenbau, Boden und Malerarbeiten müssen in der richtigen Reihenfolge laufen.

5. Alte Details zerstören

Stuck, Parkett, Türen oder besondere Bauteile sollten erhalten werden, wenn sie zum Charakter des Altbaus passen.

6. Zu wenig Budgetreserve

Bei Altbausanierung sind Überraschungen normal. Eine Reserve verhindert Stress und schlechte Entscheidungen.

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Erst prüfen, dann planen

Eine gute Bestandsaufnahme spart später Geld. Je besser der Zustand bekannt ist, desto realistischer werden Kosten und Zeitplan.

Charakter erhalten

Nicht jeder Altbau muss komplett modern aussehen. Oft entsteht das beste Ergebnis, wenn alte Elemente erhalten und mit moderner Technik kombiniert werden.

Leitungen früh klären

Elektro, Sanitär und Heizung sollten vor Oberflächen und Bodenarbeiten geplant werden.

Schallschutz mitdenken

Altbauten sind oft hellhörig. Bei neuen Böden, Wänden oder Decken sollte Schallschutz früh berücksichtigt werden.

Förderung vor Auftrag prüfen

Fördermittel müssen meistens vor Beginn beantragt werden. Deshalb sollten KfW oder BAFA früh geprüft werden.

Einen Ansprechpartner wählen

Bei Altbausanierung sind viele Gewerke beteiligt. Ein fester Ansprechpartner reduziert Fehler, Wartezeiten und Abstimmungsprobleme.

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Die BAYAZID Innenausbau GmbH ist Ihr Meisterbetrieb für Altbausanierung, Sanierung, Renovierung und Innenausbau in München.

Wir begleiten Eigentümer, Investoren und Hausverwaltungen bei Projekten im Bestand – von der ersten Prüfung bis zur fertigen Übergabe.

Unsere Leistungen bei Altbausanierung:

Bestandsaufnahme

Rückbau und Entkernung

Sanitär und Elektro

Trockenbau

Badsanierung

Bodenarbeiten

Fenster und Türen

Putz und Malerarbeiten

Schallschutz

Brandschutz

Bauleitung

Unser Anspruch ist klar: alte Bausubstanz respektieren, moderne Technik sinnvoll integrieren und die Sanierung sauber koordinieren. Wenn Fenster und Türen Teil des Projekts sind, übernehmen wir auch Fenster- & Türmontage.

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Ein Eigentümer in München möchte eine Altbauwohnung vor dem Einzug sanieren. Die Wohnung hat schöne hohe Decken, alte Türen und teilweise erhaltenswertes Parkett. Gleichzeitig sind Bad, Elektro, Wände und Bodenaufbau veraltet.

Nach der Besichtigung zeigt sich: Das Parkett kann in einigen Bereichen erhalten werden. Das Bad muss komplett erneuert werden. Die Elektroinstallation wird erweitert, einige Wände müssen gespachtelt und die Decken sauber überarbeitet werden.

Der sinnvolle Ablauf:

Bestand prüfen

erhaltenswerte Elemente markieren

altes Bad zurückbauen

Elektro und Sanitär erneuern

Wände und Decken vorbereiten

Boden prüfen und ergänzen

Bad neu aufbauen

Oberflächen fertigstellen

Abnahme durchführen

Das Ergebnis: Die Wohnung behält ihren Altbaucharakter, wird aber technisch und optisch auf einen modernen Stand gebracht.

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Vorteile:

Mehr Wohnkomfort

Ein sanierter Altbau verbindet Charme mit moderner Technik.

Werterhalt

Eine fachgerechte Altbausanierung kann den Immobilienwert deutlich steigern.

Bessere Energieeffizienz

Neue Fenster, Dämmung und Technik können Heizkosten reduzieren.

Individuelle Gestaltung

Grundriss, Bad, Licht und Oberflächen können an heutige Nutzung angepasst werden.

Erhalt besonderer Details

Stuck, Parkett, Türen oder hohe Räume machen den Altbau einzigartig.

Nachteile:

Höhere Planungsanforderung

Altbauten brauchen mehr Prüfung als Neubauten.

Unvorhersehbare Schäden

Feuchtigkeit, alte Leitungen oder schlechte Untergründe werden oft erst später sichtbar.

Längere Bauzeit

Mehrere Gewerke, Trocknungszeiten und Abstimmungen können die Dauer verlängern.

Genehmigungen möglich

Bei Denkmalschutz, tragenden Eingriffen oder Nutzungsänderung kann Abstimmung nötig sein.

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Teilrenovierung

Sinnvoll, wenn die Substanz gut ist und nur Böden, Wände oder Oberflächen erneuert werden müssen.

Wohnungssanierung

Geeignet, wenn Bad, Elektro, Böden und Oberflächen in einer Wohnung modernisiert werden sollen.

Kernsanierung

Empfehlenswert, wenn Leitungen, Böden, Wände, Bad und Technik komplett erneuert werden müssen.

Energetische Sanierung

Sinnvoll, wenn Fenster, Dämmung, Heizung oder Gebäudehülle verbessert werden sollen.

Schrittweise Sanierung

Eine Lösung, wenn Budget oder Nutzung keine komplette Sanierung auf einmal zulassen. Wichtig ist trotzdem ein Gesamtplan.

Alle Leistungen im Überblick: Altbausanierung Leistungen von BAYAZID.

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Eine Altbausanierung in München braucht Erfahrung, Planung und saubere Ausführung. Alte Gebäude haben Charakter, aber auch technische und bauliche Besonderheiten. Wer Bestand, Genehmigungen, Kosten, Rückbau, Haustechnik und Innenausbau früh klärt, vermeidet viele typische Probleme.

Wichtig ist, den Altbau nicht einfach zu „überbauen“, sondern gute Substanz zu erhalten und mit moderner Technik zu verbinden. So entsteht ein Ergebnis, das schön aussieht, funktioniert und langfristig Wert schafft.

Die BAYAZID Innenausbau GmbH unterstützt Sie bei Altbausanierung, Wohnungssanierung, Kernsanierung und Innenausbau in München. Senden Sie uns Ihre Anfrage über Kontakt.

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Was kostet eine Altbausanierung in München?

Je nach Zustand und Umfang liegen Altbausanierungen grob zwischen ca. 800 und 2.500 € pro m². Eine einfache Modernisierung ist günstiger, eine Kernsanierung deutlich aufwendiger.

Wie lange dauert eine Altbausanierung?

Teilbereiche dauern oft wenige Wochen. Eine komplette Wohnungssanierung oder Kernsanierung kann mehrere Monate dauern.

Braucht man eine Genehmigung?

Nicht immer. Bei tragenden Eingriffen, Nutzungsänderung, Denkmalschutz oder größeren Umbauten sollte die Genehmigung vorher geprüft werden.

Ist Sanierung im bewohnten Zustand möglich?

Teilweise ja. Bei kompletter Sanierung, Badumbau, Elektroarbeiten oder starkem Rückbau ist ein Auszug meist sinnvoller.

Welche Fördermittel gibt es?

Förderungen können bei energetischen Maßnahmen, Fenstern, Dämmung, Heizung oder Barrierefreiheit möglich sein. KfW und BAFA sollten vor Beginn geprüft werden.

Was ist der Unterschied zwischen Renovierung und Sanierung?

Renovierung verbessert meist Optik und Oberflächen. Sanierung behebt technische, bauliche oder energetische Mängel.

Kann BAYAZID eine komplette Altbausanierung übernehmen?

Ja. BAYAZID koordiniert Rückbau, Technik, Trockenbau, Böden, Bad, Fenster, Türen, Oberflächen und Bauleitung in München.

Was ist bei Denkmalschutz wichtig?

Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder Ensembles müssen Veränderungen früh mit der zuständigen Stelle abgestimmt werden.

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