wohnungssanierung altbau münchen – Altbau modern & effizient

Eine wohnungssanierung altbau münchen ist oft mehr als neue Farbe und schöner Boden. Im Altbau verstecken sich typische Kosten- und Qualitätsfallen: alte Elektrik, unklare Leitungswege, schiefe Untergründe, Feuchte-Spuren, dünne Trennwände, unerwartete Hohlstellen unter Putz oder Boden. In München kommen dazu Hausverwaltung, WEG-Regeln, enge Logistik und je nach Lage sogar Milieuschutzthemen.

Dieser Artikel hilft dir, die Sanierung wirklich planbar zu machen:

• was du vorab prüfen solltest
• wie ein sinnvoller Ablauf aussieht
• welche Kostenblöcke realistisch sind
• wie du Förderungen und Steuervorteile richtig einordnest
• wie du Angebote vergleichst, ohne wichtige Leistungen zu übersehen

Ziel: Du triffst bessere Entscheidungen, sparst Nachträge und bekommst am Ende ein Ergebnis, das nicht nur gut aussieht, sondern technisch sauber ist.

wohnungssanierung altbau münchen planen

Wenn du im Altbau sanierst, entscheidet Vorbereitung über 80 % des Erfolgs. Nicht, weil du alles „perfekt“ planen musst, sondern weil du die großen Risiken früh klärst.

Ziele klar definieren

Beantworte dir vor Angeboten diese Fragen:

• Soll es eine optische Renovierung sein oder eine echte technische Sanierung
• Welche Räume sind prioritär und warum
• Welche Qualität ist das Ziel Standard, gehoben, designorientiert
• Was muss dringend gelöst werden Elektrik, Feuchte, Schallschutz, Raumaufteilung

Bestandsaufnahme richtig machen

Eine saubere Vor-Ort-Aufnahme schaut auf:

• Zustand Wände Decken Böden
• Leitungsführung und Sicherungskasten
• Bad Küche Anschlüsse und Abdichtungssituation
• Fenster Türen und Anschlussfugen
• Hinweise auf Feuchte oder Schimmel
• Altbau-Besonderheiten wie Holzbalkendecken oder alte Schüttungen

Entscheidungen vorziehen

Späte Entscheidungen machen Baustellen teuer. Früh festlegen:

• Bodenbelag und Sockelleisten
• Fliesen Armaturen und Sanitärobjekte
• Türdesign und Beschläge
• Lichtkonzept Spots LED Profile Schalterprogramm
• Wandqualität und Farbtöne

Wenn du umfassend sanierst, lohnt sich als Orientierung auch ein Blick auf die Gesamtkostenlogik: kosten haussanierung altbau münchen

Altbau Risiken erkennen

Altbau ist charmant, aber die Risiken sind bekannt. Wenn du sie bewusst prüfst, reduzierst du Überraschungen.

Typische Risikofelder

• Elektrik alt oder überlastet
• Wasserleitungen alt oder unklar geführt
• Untergrund uneben oder schwingend
• Feuchte in Bad Küche Außenwandbereichen
• alte Materialien und Kleber mit unbekannter Zusammensetzung
• Schallschutz und Trittschallprobleme

Schnelle Praxischecks

• Sind viele Mehrfachsteckdosen dauerhaft im Einsatz
• Gibt es Fliesenhohlstellen oder Risse im Bad
• Gibt es muffigen Geruch oder Verfärbungen an Außenwänden
• Klingen Wände hohl oder bröseln Stellen beim Kratzen
• Ist der Boden „wellig“ oder knarzt stark

Je früher du diese Punkte erkennst, desto genauer wird dein Angebot und desto geringer ist die Nachtragsquote.

wohnungssanierung altbau münchen kosten

Die große Frage lautet fast immer: Was kostet eine Altbauwohnungssanierung in München wirklich. Eine exakte Zahl gibt es erst nach Bestandsaufnahme, aber es gibt belastbare Richtwerte, die dir beim Einordnen helfen.

Kosten als Blöcke denken

Im Altbau entstehen Kosten selten „gleichmäßig“. Teuer sind vor allem:

• Elektro
• Sanitär und Bad
• Untergrundaufbau
• Trockenbau und Einbauten
• Oberflächenqualität und Finish

Elektrosanierung als Richtwert

Für eine komplette Elektrosanierung nennt Gira häufig die Orientierung 80 bis 150 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche je nach Aufwand.

Das ist wichtig, weil Elektro im Altbau nicht nur „mehr Steckdosen“ heißt, sondern oft neue Leitungen, neue Absicherungen und saubere Planung für Küche, Licht und Netzwerk.

Budgetpuffer einplanen

Bei Altbauprojekten ist ein Puffer sinnvoll, weil Überraschungen häufig sind. Als Orientierung wird oft mit 10 bis 20 Prozent Puffer gearbeitet, besonders wenn viel geöffnet wird.

Was den Preis in München treibt

• Parken Anlieferung Etagen ohne Aufzug
• Schutzmaßnahmen Treppenhaus Staubschutz
• Hausordnung und Lärmzeiten
• enge Terminfenster mit mehreren Gewerken

Wenn du Kosten besser steuerst, schau nicht nur auf den Gesamtpreis, sondern auf:

• was enthalten ist
• was ausgeschlossen ist
• welche Positionen „nach Aufwand“ laufen
• wie Änderungen dokumentiert und abgerechnet werden

Ablauf ohne Chaos

Ein Altbau wird dann stressig, wenn Reihenfolge und Schnittstellen nicht stimmen. Diese Reihenfolge ist in Wohnungen sehr oft robust:

• Staubschutz Abdecken Schutzwege
• Rückbau und Entkernung
• Rohinstallation Elektro Sanitär
• Trockenbau und Untergründe
• Abdichtung und Nassarbeiten im Bad
• Bodenaufbau und Bodenbeläge
• Malerarbeiten und Lack
• Endmontage Schalter Leuchten Sanitär Küche
• Abnahme und Restpunkte

Der kritische Punkt ist die Mitte: Wenn Elektro und Trockenbau nicht abgestimmt sind, entstehen doppelte Arbeiten.

Für smarte Umbauten und saubere Installationslösungen im Altbau hilft oft: ⁦Trockenbau München im Altbau

Gewerke richtig steuern

Du erkennst einen gut geführten Sanierungsablauf an zwei Dingen:

• Entscheidungen sind früh fixiert
• Übergaben zwischen Gewerken sind sauber

Praktische Steuerung

• wöchentliches Baustellenupdate mit drei Punkten Stand Nächstes Entscheidungen
• Änderungen nur schriftlich mit Preis- und Zeitwirkung
• Materiallieferungen früh terminieren und bestätigen lassen
• Puffer für Trocknungszeiten einplanen

Typische Verzögerungsquellen

• Fliesen Türen Sonderfarben nicht rechtzeitig bestellt
• Untergrund muss stärker ausgeglichen werden als gedacht
• Feuchtefund im Bad oder an Außenwand
• zusätzliche Elektroanforderungen durch Küche oder Homeoffice

Elektrik modernisieren

Elektro ist Sicherheits- und Komfortthema zugleich. Im Altbau geht es oft um:

• mehr Stromkreise
• bessere Absicherung
• sinnvolle Steckdosenplanung
• Lichtplanung ohne „Kabelsalat“
• Netzwerkplanung für Homeoffice

Wie oben erwähnt, nennt Gira als grobe Orientierung 80 bis 150 Euro pro m² für eine komplette Elektrosanierung, je nach Aufwand.

Planungscheckliste Elektro

• Küche Geräteplan und Anschlüsse
• Arbeitsplätze LAN und Steckdosen
• Lichtzonen Spots indirektes Licht Spiegellicht
• Schalterpositionen logisch im Alltag
• Reserveleitungen für spätere Erweiterungen

Bad und Küche erneuern

Nassräume sind teuer, weil viele Gewerke zusammenkommen. Damit es planbar bleibt:

Bad zuerst als Konzept

• Dusche bodengleich oder klassisch
• Abdichtungskonzept und Details
• Fliesenformat und Fugenbild
• Stauraum und Spiegel Licht
• Lüftung und Feuchteschutz

Küche als Schnittstellenprojekt

• Küchenplan muss vor Rohinstallation da sein
• Wasser Abwasser Strom exakt nach Plan
• Boden und Wandfläche passend vorbereiten
• Beleuchtung früh mitdenken

Wenn du später in München ein sauberes Finish bei Wänden brauchst, ist das ein häufiger Anschluss: Innenanstrich München

Trockenbau clever nutzen

Im Altbau ist Trockenbau nicht nur „Wand stellen“. Er löst echte Probleme:

• ungerade Wände begradigen
• Decken abhängen und Licht integrieren
• Installationsvorwände im Bad
• Nischen und Stauraum schaffen
• Schallschutz verbessern, wenn sinnvoll

Für größere Trockenbauarbeiten im Raumkonzept: Trockenbau Firma München

Achte dabei auf:

• saubere Anschlüsse
• richtige Beplankung je nach Belastung
• Planung der Elektro- und Sanitärdurchführungen vor Montage

Oberflächen hochwertig machen

Im Alltag entscheidet die Oberfläche über das Gefühl:

• Wandbild bei Tageslicht
• saubere Kanten und Anschlüsse
• gleichmäßige Farbdeckung
• lackierte Zargen Heizkörper Geländer ohne Läufer

Wenn du Malerpreise besser vergleichen willst, hilft dir diese Orientierung: Maler Kosten pro m² mit Material

Wichtig: Eine gute Oberfläche beginnt beim Untergrund. Im Altbau sind Spachtelarbeiten und Ausgleich oft der unsichtbare Qualitätstreiber.

Genehmigungen in München

Je nach Lage und Gebäude kann München zusätzliche Regeln haben. Besonders relevant ist das Thema Erhaltungssatzung Milieuschutz.

Die Stadt München weist darauf hin, dass ungenehmigte Maßnahmen eine Ordnungswidrigkeit darstellen und mit bis zu 30.000 Euro pro Wohnung geahndet werden können.

Praktisch heißt das:

• vor größeren Umbauten prüfen, ob dein Objekt im Erhaltungssatzungsgebiet liegt
• bei Eingriffen am Gemeinschaftseigentum WEG und Hausverwaltung früh einbinden
• wenn du unsicher bist, lieber kurz klären, bevor du beauftragst

Förderung und Steuerbonus

Nicht jede Maßnahme ist förderfähig, aber bei energetischen Arbeiten lohnt sich ein genauer Blick.

BAFA Zuschüsse

Für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle nennt das BAFA einen Grundfördersatz von 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben.

Zusätzlich wird häufig ein iSFP Bonus von 5 Prozentpunkten genannt, wenn die Maßnahme Teil eines geförderten Sanierungsfahrplans ist.

Für die BEG EM wird außerdem eine Höchstgrenze förderfähiger Ausgaben von 30.000 Euro pro Wohneinheit und Kalenderjahr genannt.

Steuerlicher Weg

Die Verbraucherzentrale erklärt, dass unter Voraussetzungen 20 Prozent von maximal 40.000 Euro Sanierungskosten verteilt über drei Jahre steuerlich geltend gemacht werden können.

Für deine Entscheidung ist das Wichtigste:

• Förderung ist ein Bonus, aber kein Ersatz für technische Sinnhaftigkeit
• früh prüfen, welche Maßnahme überhaupt förderfähig ist
• Energieberatung kann bei der Planung helfen, wenn energetische Ziele im Fokus sind

Angebote richtig vergleichen

Zwei Angebote können gleich teuer sein und trotzdem völlig unterschiedliche Leistung enthalten. Prüfe konsequent:

Muss klar drinstehen

• Rückbau und Entsorgung
• Staubschutz und Schutzmaßnahmen
• genaue Leistungsbeschreibung pro Raum
• Materialstandard oder Budgetrahmen
• Nachtragsregeln und Dokumentation
• Abnahmeprozess und Mängelmanagement

Typische Fallen

• Elektro nur „anpassen“ statt wirklich sanieren
• Bad ohne klare Abdichtungsleistung beschrieben
• Untergrundarbeiten zu allgemein
• „nach Aufwand“ ohne Mess- und Freigabeprozess

Qualität bei Abnahme

Eine starke Abnahme ist dein Schutz. Nimm dir Zeit und nutze eine einfache Checkliste:

• Wände bei Tageslicht prüfen
• Kanten Sockel Anschlüsse sauber
• Türen schließen sauber ohne Schleifen
• Schalter Steckdosen funktionieren
• Bad dicht Abflüsse laufen
• Silikonfugen gleichmäßig
• Protokoll mit Restpunkten und Termin

Wenn du diesen Schritt sauber machst, schützt du dich vor späteren Diskussionen.

wohnungssanierung altbau münchen starten

Wenn du jetzt loslegen willst, nutze diese kurze Entscheidungslogik:

• Zielbild festlegen
• Bestandsaufnahme machen
• Kostenblöcke und Puffer definieren
• Angebote mit Leistungscheck vergleichen
• Ablauf und Entscheidungen vorziehen

Und wenn du eine Umsetzung möchtest, die Design und Handwerk sinnvoll zusammenbringt:

CTA BAYAZID Innenausbau GmbH

BAYAZID Innenausbau GmbH unterstützt dich in München bei der Altbau-Wohnungssanierung von der Planung bis zur Umsetzung. Fokus ist ein klarer Ablauf, saubere Schnittstellen zwischen den Gewerken und ein Finish, das man sieht.

Kontakt

• Telefon: +49 89 2057 2195
• E-Mail: info@bayazid-innenausbau.de
• Adresse: Stadelheimerstraße 19, 81549 München

FAQ

Was umfasst eine Altbau Wohnungssanierung?

Meist Rückbau, Elektro, Sanitär, Untergründe, Oberflächen, Boden, Türen und Endmontage. Umfang hängt vom Zustand und Ziel ab.

Wie kalkuliere ich Elektro im Altbau?

Als Orientierung werden für komplette Elektrosanierung häufig 80 bis 150 Euro pro m² genannt, je nach Aufwand.

Wie viel Puffer brauche ich?

Gerade im Altbau sind Überraschungen häufig. Ein Puffer von 10 bis 20 Prozent ist eine gängige Orientierung.

Muss ich in München etwas genehmigen?

Je nach Lage kann Erhaltungssatzung relevant sein. Ungenehmigte Maßnahmen können laut Stadt München bis 30.000 Euro pro Wohnung kosten.

Welche Förderung ist möglich?

Für energetische Maßnahmen gibt es z. B. BAFA mit 15 Prozent Grundförderung und ggf. iSFP Bonus. Alternativ kann der Steuerbonus mit 20 Prozent von maximal 40.000 Euro relevant sein.

Fazit

Eine wohnungssanierung altbau münchen wird planbar, wenn du früh die Altbau-Risiken klärst, Kosten als Blöcke denkst, einen realistischen Puffer einbaust und Entscheidungen vorziehst. Achte besonders auf Elektro, Bad und Untergrundarbeiten, prüfe Genehmigungsfragen in München rechtzeitig und vergleiche Angebote nach Leistungsumfang statt nach „Endsumme“. So bekommst du ein Ergebnis, das langfristig funktioniert und im Alltag wirklich überzeugt.

Externe, sehr zuverlässige deutsche Quellen

• Stadt München Erhaltungssatzung und Genehmigung (Munich City Portal)
• BAFA Förderung Gebäudehülle 15 Prozent Grundfördersatz (BAFA)