Kernsanierung München: Planung bis Einzug

Ablauf einer Kernsanierung in München: Von der Planung bis zum Einzug

Eine Kernsanierung in München dauert je nach Wohnungsgröße zwischen 10 und 20 Wochen und läuft in fünf klar abgegrenzten Phasen ab: Planung, Entkernung, Technik, Ausbau und Übergabe. Wer diese Phasen kennt, kann Bauzeit und Budget realistisch einplanen.

Dieser Beitrag zeigt Ihnen den kompletten Ablauf einer Kernsanierung Schritt für Schritt – inklusive typischer Dauer, Genehmigungen und häufiger Stolperfallen.

Kernsanierungen scheitern selten an der handwerklichen Ausführung, sondern an unrealistischer Zeitplanung und fehlender Koordination der vielen beteiligten Gewerke. Eigentümer unterschätzen häufig, wie viele Phasen ineinandergreifen müssen.

Unser Ziel ist maximale Planungssicherheit: Als Generalunternehmer in München steuern wir alle Phasen und Gewerke zentral, damit Ihre Kernsanierung im Zeit- und Kostenrahmen bleibt.

Eine Kernsanierung ist die umfassendste Form der Sanierung: Die Wohnung wird bis auf den tragenden Rohbau zurückgebaut und komplett neu aufgebaut – inklusive aller Leitungen, Wände und Oberflächen. Sie unterscheidet sich damit deutlich von einer einfachen Renovierung, bei der die Grundsubstanz erhalten bleibt.

Kernsanierungen kommen typischerweise bei stark veralteten Gebäuden zum Einsatz, bei denen Leitungen, Statik oder Grundriss grundlegend erneuert werden müssen – häufig bei Objekten aus den 1950er- bis 1970er-Jahren.

Neben dem zeitlichen Ablauf sind zwei Aspekte für den Erfolg entscheidend:

Zentrale Bauleitung

Bei einer Kernsanierung sind fünf bis acht Gewerke beteiligt. Ohne zentrale Koordination durch einen Generalunternehmer entstehen Leerlaufzeiten und Reibungsverluste zwischen den Handwerkern.

Frühzeitige Materialentscheidungen

Fliesen, Böden und Sanitärobjekte sollten bereits während der Rohinstallation feststehen, da Anschlüsse und Maße davon abhängen. Späte Änderungen verzögern den gesamten Zeitplan.

Eine Kernsanierung kostet in München 2026 zwischen 1.000 € und 1.800 € pro m², abhängig von energetischem Standard und Ausstattung. Bei einer 80-m²-Wohnung entspricht das etwa 80.000 € bis 144.000 €.

Für energetische Maßnahmen wie Dämmung oder Heizungstausch stehen Förderprogramme der KfW zur Verfügung, die einen Teil der Investition abdecken können.

Phase 1: Planung und Genehmigung (2–4 Wochen)

Bestandsaufnahme, Statikprüfung, Erstellung des Sanierungskonzepts und Klärung benötigter Genehmigungen.

Phase 2: Entkernung (1–2 Wochen)

Nichttragende Wände, alte Leitungen, Böden und Installationen werden vollständig entfernt – nur der Rohbau bleibt stehen.

Phase 3: Technik und Rohinstallation (3–5 Wochen)

Elektrik, Sanitär- und Heizungsleitungen werden neu verlegt, teils inklusive neuer Grundrisswand.

Phase 4: Ausbau und Oberflächen (4–6 Wochen)

Verputz, Estrich, Fliesen, Böden, Maler- und Ausbauarbeiten folgen in koordinierter Reihenfolge.

Phase 5: Abnahme und Einzug

Nach gemeinsamer Qualitätsprüfung erfolgt die Übergabe – bezugsfertig und dokumentiert.

Entkernung ohne Statikprüfung

Wird eine tragende Wand ohne Prüfung entfernt, drohen Bauschäden und Bußgelder. Ein Statiker gehört bei jeder Kernsanierung fest zum Team.

Zeitplan ohne Puffer

Gerade bei älteren Gebäuden zeigen sich nach der Entkernung häufig unerwartete Schäden – ein realistischer Zeitpuffer ist unverzichtbar.

Gewerke nicht zentral koordiniert

Bei fünf oder mehr beteiligten Gewerken führt fehlende Koordination zu Verzögerungen. Eine zentrale Bauleitung hält den Zeitplan zusammen.

1. Genehmigungen vor Entkernung sichern

Bei Eingriffen in tragende Bauteile ist ein Standsicherheitsnachweis Pflicht. Informationen zu Genehmigungsverfahren bietet das Baureferat der Stadt München.

2. Energetische Standards direkt mitplanen

Da bei der Kernsanierung ohnehin alles offenliegt, lohnt sich die konsequente Umsetzung der Dämmvorgaben aus dem Gebäudeenergiegesetz – später wird es deutlich teurer.

3. Bauzeitpuffer von 15–20 % einplanen

Kernsanierungen decken die meisten Überraschungen auf – ein großzügiger Zeitpuffer verhindert Terminstress.

Seit 2016 realisieren wir als familiengeführter Meisterbetrieb Kernsanierungen in München und Umgebung – von der Einzimmerwohnung bis zum Mehrfamilienhaus. Unsere Erfahrung mit allen fünf Bauphasen sorgt für einen reibungslosen Ablauf ohne böse Überraschungen.

Als Generalunternehmer koordinieren wir alle Gewerke aus einer Hand – mit einem festen Ansprechpartner von der Planung bis zum Einzug.

Ausgangslage

Eine 70-m²-Wohnung in München-Neuhausen, Baujahr 1958, mit maroden Bleileitungen und veralteter Heizungsanlage sollte grundlegend modernisiert werden.

Umsetzung

Nach vollständiger Entkernung wurden alle Leitungen erneuert, der Grundriss geöffnet und moderne Dämmung eingebracht – koordiniert über 14 Wochen Bauzeit.

Ergebnis

Die Wohnung erfüllt heute aktuelle energetische Standards und erzielt eine deutlich höhere Marktmiete als vor der Sanierung.

Kernsanierung

• Vorteile: Vollständig neue Technik und Statikfreiheit für Grundrissanpassungen, langfristige Werterhaltung, maximale energetische Verbesserung.
• Nachteile: Höchste Kosten aller Sanierungsformen, längste Bauzeit, zwingender Auszug notwendig.

Komplettsanierung ohne Rückbau bis zum Rohbau

Wenn Statik und Leitungen noch intakt sind, genügt oft eine Komplettsanierung – günstiger und schneller als die vollständige Kernsanierung.

Etappenweise Kernsanierung

Bei Mehrfamilienhäusern kann die Kernsanierung geschossweise erfolgen, um Mieteinnahmen während der Bauzeit teilweise zu erhalten.

Eine Kernsanierung ist die gründlichste, aber auch anspruchsvollste Sanierungsform. Wer die fünf Phasen kennt, realistische Zeitpuffer einplant und Genehmigungen frühzeitig klärt, kommt ohne böse Überraschungen zum bezugsfertigen Ergebnis.

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Wie lange dauert eine Kernsanierung in München?

Je nach Größe und Umfang zwischen 10 und 20 Wochen, bei großen Objekten auch länger.

Brauche ich für eine Kernsanierung eine Baugenehmigung?

Bei reinen Modernisierungen innerhalb der Wohnung meist nicht, bei Eingriffen in tragende Wände oder Nutzungsänderungen häufig ja.

Kann ich während der Kernsanierung in der Wohnung bleiben?

Nein – aufgrund der vollständigen Entkernung ist ein Auszug während der gesamten Bauzeit notwendig.

Was kostet eine Kernsanierung pro Quadratmeter?

In München liegen die Kosten meist zwischen 1.000 € und 1.800 € pro m², abhängig von Ausstattung und energetischem Standard.